Immobiliensteuer in Luxemburg

Der „Bëllegen Akt" (wörtlich „günstige Urkunde") ist eine Steuergutschrift, die bei der Beurkundung direkt vom Notar angerechnet wird. Sie neutralisiert die Registrierungs- und Umschreibungsgebühren beim Kauf des Hauptwohnsitzes, begrenzt auf 45.000 € pro Käufer (natürliche Person) — also 90.000 € für ein gemeinsam kaufendes Paar.

Die Gutschrift ist persönlich und nicht übertragbar: jeder Käufer kann sie einmal im Leben nutzen, für einen Hauptwohnsitz, den er mindestens zwei Jahre bewohnt. Ein ungenutzter Rest kann jedoch für einen späteren Erwerb aufbewahrt werden, sofern der erste Kauf die 45.000 € nicht ausschöpft.

In der Praxis zahlen die meisten Ersterwerber keinerlei Registrierungsgebühr auf eine Standardwohnung: bei 7 % Gebühren auf ein Objekt zu 500.000 € wären das 35.000 € — vollständig durch die Gutschrift eines Paares abgedeckt. Darüber hinaus bleibt nur der Überschuss geschuldet.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie erhebt der Staat 6 % Registrierungsgebühr und 1 % Umschreibungsgebühr, insgesamt 7 % des Kaufpreises, vor Anwendung des Bëllegen Akt. In der Gemeinde Luxemburg-Stadt hebt ein Gemeindezuschlag den effektiven Satz auf 10 % (zusätzliche 3 %) — außer beim Hauptwohnsitz, der bei 7 % bleibt.

Beim Kauf vom Plan (VEFA) fallen die Gebühren nur auf den Grundstücksanteil an, nicht auf die mit MwSt. abgerechneten Bauleistungen. Diese Aufteilung reduziert die Bemessungsgrundlage erheblich — ein zentraler Punkt beim Vergleich von Neubau und Bestand.

Die Gebühren sind bei der notariellen Beurkundung fällig, werden einbehalten und an die Verwaltung für Registrierung, Domänen und MwSt. (AED) abgeführt. Der Bëllegen Akt wird an der Quelle abgezogen: der Notar berechnet den zu zahlenden Nettobetrag.

Die Notargebühren sind durch einen offiziellen Tarif auf einer degressiven Skala festgelegt: etwa 1,0 % bis 1,5 % des Preises für eine Standardwohnung, inkl. MwSt. Hinzu kommen Auslagen (Katasterrecherchen, Bauamt, Kopien) sowie Hypothekeneintragungsgebühren bei Finanzierung.

Rechnen Sie mit 0,4 % bis 0,6 % des Darlehensbetrags für die Eintragung des Vorrechts des Kreditgebers beim Hypothekenamt. Diese Formalität schützt die Bank während der gesamten Kreditlaufzeit; sie wird mit der Löschung bei Kreditende aufgehoben.

Übliche Rücklage zur Beurkundung: etwa 8 bis 10 % des Preises für eine finanzierte Bestandsimmobilie (Gebühren + Notar + Hypothekeneintragung), 3 bis 5 % bei einer VEFA. Wir erstellen diesen Rahmen mit jedem Käufer vor jedem Angebot.

Beim Kauf vom Plan (VEFA) oder beim Bau des eigenen Hauptwohnsitzes wird die MwSt. auf die Bauleistungen von 17 % auf 3 % gesenkt. Der Vorteil ist auf 50.000 € pro Wohnung begrenzt — etwa 357.000 € Bauleistungen zum reduzierten Satz.

Der Mechanismus funktioniert auf zwei Wegen: entweder direkte Fakturierung durch den Unternehmer zu 3 % („direkte Anwendung") oder nachträgliche Erstattung durch die AED („Erstattung"). Die Wahl erfolgt über einen Antrag bei der Verwaltung vor Baubeginn.

Zentrale Bedingung: die Wohnung muss ab Bezug mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt werden. Ein Wiederverkauf oder eine Nutzungsänderung vor Ablauf dieser Frist löst eine anteilige Rückforderung des erhaltenen Steuervorteils aus.

Die kommunale Grundsteuer bleibt in Luxemburg im Vergleich zu den Nachbarländern moderat: etwa 100 bis 300 € pro Jahr für eine gehobene Wohnung, berechnet auf einem historischen steuerlichen Einheitswert (selten aktualisiert) × einem kommunalen Satz. Eine Reform ist mittelfristig geplant, der Zeitplan bleibt jedoch unklar.

Mieteinnahmen werden nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert, nach Abzug der tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Instandhaltung, Steuern, Gebäudeabschreibung). Ein gebietsfremder Investor wird in Luxemburg nur auf luxemburgische Einkünfte besteuert, mit Doppelbesteuerungsabkommen.

Beim Wiederverkauf ist der Wertzuwachs nach zwei Jahren Haltedauer steuerfrei, sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt. Andernfalls wird ein „spekulativer" Gewinn (unter zwei Jahren) zum vollen progressiven Satz besteuert; ein „langfristiger" Gewinn (über zwei Jahre) profitiert vom halben Satz — höchstens etwa 21 %.

Bestandswohnung zu 800.000 € außerhalb Luxemburg-Stadt, ersterwerbendes Paar, Hauptwohnsitz, zu 80 % finanziert. Bruttogebühren (7 %): 56.000 €; Bëllegen Akt (Höchstbetrag 90.000 €): -56.000 €; Nettogebühren: 0 €. Notargebühren (~1,2 %): 9.600 € inkl. MwSt. Hypothekeneintragung auf 640.000 € (~0,5 %): 3.200 €. Gesamt-Nebenkosten: etwa 12.800 €, also 1,6 % des Preises.

Dasselbe Objekt in Luxemburg-Stadt als Mietinvestition (kein Hauptwohnsitz): Bruttogebühren 10 % = 90.000 €, kein Bëllegen Akt, Notar ~9.600 €, Hypothekeneintragung ~3.200 € — insgesamt ~92.800 € (11,6 %). Der Abstand zwischen beiden Szenarien zeigt, warum die Qualifikation „Hauptwohnsitz" der wichtigste steuerliche Hebel eines luxemburgischen Erwerbs ist.

Wir erstellen diesen Plan für jedes gemeinsam geprüfte Objekt, Posten für Posten, vor jedem Angebot — Gebühren, Notar, Hypothek, ggf. MwSt., Nebenkostenvorschuss, geschätzte Grundsteuer. Der wahre Preis eines Kaufs ist nie sein ausgeschriebener Preis.