VEFA in Luxemburg kaufen: der komplette Leitfaden 2026

Der Kauf einer VEFA in Luxemburg — vente en l'état futur d'achèvement, der Erwerb im Zustand künftiger Fertigstellung — bedeutet, eine neue Wohnung „ab Plan“ zu erwerben, bevor die Baustelle abgeschlossen ist, und dabei Schritt für Schritt mit dem Baufortschritt Eigentümer zu werden. Es ist ein verbreiteter Zugang zum Neubau im Großherzogtum und folgt präzisen, den Käufer schützenden Regeln, die im luxemburgischen Recht verankert sind: Code civil (Artikel 1792 und 2270), Verbrauchergesetzbuch und die Doktrin der AED für die Besteuerung.

Dieser Punkt gehört gleich vorab klargestellt, denn viele französischsprachige Inhalte vermischen die französische und die luxemburgische Regelung. Dieser Leitfaden behandelt ausschließlich den Rahmen des Großherzogtums. Die genannten Mechanismen, Schwellen und Zahlen verweisen auf offizielle luxemburgische Quellen (guichet.public.lu, Portal der indirekten Steuern der AED, Legilux, Observatoire de l'habitat).

2026 verändert schließlich die Ausgangslage. Das Paket Booster fir de Wunnengsbau, seit dem 16. Juli 2026 und für drei Jahre in Kraft, macht den Neubau wettbewerbsfähiger: Unter bestimmten Bedingungen fallen die Eintragungsgebühren nur noch auf das Grundstück an. Zusammen mit der Anhebung des Bëllegen Akt auf 45 000 € pro Person und der Wohnungs-MwSt. von 3 % gewinnt der Kauf einer VEFA einen echten steuerlichen Reiz zurück. Jede Maßnahme erläutern wir weiter unten im Detail.

Was die VEFA konkret bedeutet

Bei der VEFA überträgt Ihnen der Verkäufer sofort seine Rechte am Grund und Boden sowie das Eigentum an den bereits bestehenden Bauten. Danach werden Sie Schritt für Schritt mit dem Baufortschritt Eigentümer — das Fundament, dann die Mauern, dann das Dach gehen nach und nach in Ihr Eigentum über, sobald sie entstehen.

Die Gegenleistung dieser schrittweisen Übertragung ist eine Zahlung in Tranchen, die sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert. Sie zahlen nicht alles bei der Unterzeichnung: Sie leisten gestaffelte Zahlungsabrufe bis zur Übergabe. Dieser gesetzlich geregelte Mechanismus begrenzt Ihr Risiko und finanziert den Bauträger zugleich im Takt dessen, was er baut.

Der VEFA-Vertrag: notarielle Urkunde und Pflichtangaben

Der VEFA-Kaufvertrag darf erst nach Erteilung der Baugenehmigungen und ausschließlich durch notarielle Urkunde geschlossen werden. Dieser Formalismus ist kein Selbstzweck: Mehrere Angaben sind unter Nichtigkeitsandrohung vorgeschrieben.

Der Vertrag muss angeben: die Identität des Eigentümers von Grundstück und Bauten; das Datum der Erteilung der behördlichen Genehmigungen und deren Auflagen; die Beschreibung des Gebäudes und den vereinbarten Fertigstellungsgrad; den Preis und seine Zahlungsmodalitäten; die Lieferfrist; und, für die VEFA, die Garantie der vollständigen Fertigstellung des Gebäudes.

Ebenfalls unter Nichtigkeitsandrohung beizufügen sind: die Pläne (Fassaden, Geschosse, Schnitt); die Baubeschreibung, die die technischen Merkmale und Materialien im Einzelnen aufführt; sowie die Teilungserklärung, sofern anwendbar.

Wesentlicher Punkt: Die Nichtigkeit des Vertrags kann nur vom Käufer geltend gemacht werden, und nur vor der Fertigstellung der Arbeiten. Der Mechanismus ist also als Schutzschild zugunsten des Käufers gedacht, nicht als vom Verkäufer nutzbare Schwachstelle.

Der Reservierungsvertrag und die Kaution

Vor dem Kauf kann ein Reservierungsvertrag (vorläufig, freiwillig) unterzeichnet werden: Gegen eine Kaution reserviert Ihnen der Verkäufer die Immobilie. Diese Kaution ist auf 2 % des voraussichtlichen Preises begrenzt.

Die Kaution wird Ihnen zurückerstattet, wenn der Verkäufer den endgültigen Vertrag nicht innerhalb der festgelegten Frist abschließt oder wenn der vorgeschlagene Vertrag eine erhebliche Abweichung von den Prognosen aufweist — insbesondere einen Endpreis, der um mehr als 5 % höher liegt, oder angekündigte, aber nicht ausgeführte Ausstattungen. Umgekehrt sind Sie nie zum Kauf verpflichtet; treten Sie jedoch ohne Grund zurück, verbleibt die Kaution als Ausgleich beim Verkäufer.

Im Takt der Baustelle zahlen: die Zahlungsabrufe

Der Preis wird in Tranchen entsprechend dem Baufortschritt beglichen. Rein zur Veranschaulichung — und nicht als starr festgelegter gesetzlicher Tarif — folgen die Meilensteine einer Baustelle einer Logik dieser Art: Unterzeichnung und Grundstück, Fundament, Regendichtheit (Dach), Winddichtheit (Fenster), dann Fertigstellung und Übergabe. Die genaue Aufteilung steht in Ihrem Vertrag.

Die Frage des revidierbaren Preises verdient Aufmerksamkeit. Bei einer Erhöhung des Index kann der Bauträger +2,5 % auf die Gesamtheit der Zahlungstranchen anwenden. Der Vertrag muss angeben, ob der Preis revidierbar ist und nach welchen Modalitäten. Sollte die Klausel zu einem deutlich höheren Endpreis als erwartet führen, steht Ihnen ein Rücktrittsrecht zu.

Die finanzielle Fertigstellungsgarantie (GFA): Ihr Sicherheitsnetz

Sie ist der zentrale Mechanismus der VEFA. Der Vertrag muss zwingend die Garantie der vollständigen Fertigstellung des Gebäudes enthalten. Sie wird von einem Garanten gestellt — einem Versicherer oder einem Finanzinstitut, das die Bürgschaft übernimmt.

Konkret: Bei Ausfall oder Insolvenz des Bauträgers stellt der Garant die Fortführung und Fertigstellung der Arbeiten sicher. Sie bleiben nicht mit einer stillgelegten Baustelle und einer unbewohnbaren Wohnung zurück. Und steht fest, dass der Bau materiell oder rechtlich nicht verwirklicht werden kann, wandelt sich die GFA in eine Garantie der Rückerstattung der geleisteten Beträge um.

Die Einschätzung der Agentur — Begnügen Sie sich nicht mit der Erwähnung „Fertigstellungsgarantie“ im Urkundenentwurf. Wir lesen systematisch die Identität des Garanten und die genaue Art der Garantie: tatsächliche Fertigstellungsdeckung, Höchstgrenze, Bedingungen der Inanspruchnahme. Das ist der erste Sicherheitsreflex bei einem VEFA-Kauf, und der Notar ist da, um ihn mit Ihnen zu prüfen.

Abnahme und gesetzliche Gewährleistungen: geringfügige Arbeiten und décennale

Das Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn die Arbeiten ausgeführt und die für seine Nutzung unerlässlichen Ausstattungen installiert sind. Die Fertigstellung wird von den Parteien durch notarielle Urkunde oder durch eine qualifizierte Person festgestellt. Bei der Abnahme ist in Luxemburg ein Garantieeinbehalt von 5 % des Nettopreises üblich: Er wird nach Behebung der Vorbehalte freigegeben. Diese Behebung der Vorbehalte — die Nachbesserung der festgestellten Mängel im Jahr nach der Abnahme — beruht auf vertraglicher Übung im Zusammenhang mit dem Einbehalt von 5 % und ist keine gesetzliche Gewährleistung.

Ab der Abnahme laufen zwei gesetzliche Gewährleistungen (Code civil, Art. 1792 und 2270):

• Zweijährige Gewährleistung für geringfügige Arbeiten (menus ouvrages) — 2 Jahre: verdeckte Mängel, die die geringfügigen Arbeiten betreffen.
• Zehnjährige Gewährleistung / décennale (Hauptgewerke, gros ouvrages) — 10 Jahre: verdeckte Mängel, die die Festigkeit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch untauglich machen. Sie ist zwingendes Recht (ordre public): Die Parteien können sie weder ausschließen noch vertraglich einschränken.

Diese Gewährleistungen gehen als Zubehör der Immobilie auf die nachfolgenden Eigentümer über: Verkaufen Sie vor ihrem Ablauf weiter, profitiert der Erwerber davon.

Die Besteuerung der VEFA im Jahr 2026

Die Erwerbsgebühren belaufen sich normalerweise auf 7 %: 6 % Eintragung plus 1 % Umschreibung, bemessen auf Grundstück und Bau.

Die Neuerung 2026 kommt vom Paket Booster fir de Wunnengsbau, seit dem 16. Juli 2026 und für drei Jahre in Kraft. Für den Erwerb einer Wohnung in einer zum Zeitpunkt des Erwerbs zu höchstens 80 % fertiggestellten VEFA sind die Gebühren auf den Bau befreit: Sie bleiben nur noch auf das Grundstück allein geschuldet. Das Instrument steht der natürlichen Person offen, sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung. Die Maßnahmen des Booster-Pakets erläutern wir in unserer eigenen Analyse: Das Paket „Booster fir de Wunnengsbau" (7 Maßnahmen 2026).

Rechenbeispiel: Bei einem Gesamtpreis von 700 000 € betragen die normalen Gebühren zu 7 % 49 000 €. Unterstellt man — illustrative Annahme — einen Grundstücksanteil von 25 % (175 000 €), sinken die Booster-Gebühren auf 7 % × 175 000 = 12 250 €, also 36 750 € Ersparnis. Die tatsächliche Aufteilung Grundstück/Bau steht in der Urkunde und variiert je nach Projekt.

Hinzu kommt der Bëllegen Akt, die Steuergutschrift für notarielle Urkunden, die für die persönliche Wohnnutzung auf 45 000 € pro natürliche Person angehoben wurde. Sie absorbiert die Erwerbsgebühren bis zur Höhe der Gutschrift: rund 640 000 € Erwerb ohne Gebühren für eine alleinstehende Person (7 % × 640 000 = 44 800 €, vollständig durch die 45 000 € gedeckt).

Bei der MwSt. profitiert die zur Hauptwohnung bestimmte Wohnung vom stark ermäßigten Satz von 3 % (statt 17 %). Die vorherige Zulassung durch die AED ist obligatorisch, vor jedem Baubeginn oder jeder Unterzeichnung der Urkunde; bei der VEFA fakturiert der Bauträger dann direkt 3 % auf den Wohnanteil. Der Steuervorteil ist auf 50 000 € MwSt. pro Wohnung über deren Lebensdauer begrenzt, und der Satz von 3 % gilt nur für die Fläche bis 400 m² (darüber 17 %). Ein Energiepass (CPE) ist obligatorisch.

Vorsicht vor Verwechslung — Die MwSt. zu 3 % (Hauptwohnung, bestehendes Instrument) hat nichts mit der neuen MwSt. zu 8 % des Booster zu tun, die dem sozial ausgerichteten Mietwohnungsbau unter Bedingungen vorbehalten ist. Es sind zwei verschiedene Regelungen. Unser Leitfaden Immobiliensteuer stellt das Ganze im Detail dar.

VEFA oder Bestand: unsere Lesart

Der Bestand bietet die etablierte Lage und das Fehlen einer Wartezeit: Sie ziehen mit der Urkunde ein. Doch der Neubau in VEFA bündelt heute mehrere greifbare Vorteile: Energieeffizienz und beherrschte Nebenkosten, Zehnjahres- und Zweijahresgewährleistung, mögliche Personalisierung während der Bauzeit und — das ist neu 2026 — eine dank Booster, Bëllegen Akt und 3 %-MwSt. wieder wettbewerbsfähige Besteuerung.

Die Punkte, auf die zu achten ist, sind die Kehrseite des „ab Plan“: eine zu tragende Lieferfrist, eine Immobilie, die man zunächst nach Plänen und einer Baubeschreibung beurteilt, und eine Abhängigkeit von der Solidität des Bauträgers. Genau das sichern die GFA und der notarielle Formalismus ab.

Die Aufmerksamkeitspunkte vor der Unterzeichnung

• Solvenz des Bauträgers und tatsächliches Vorhandensein der GFA in der Urkunde, mit Identität des Garanten.
• Übereinstimmung mit den beigefügten Plänen und der Baubeschreibung: Sie sind maßgeblich.
• Preisrevisionsklausel: Vorhandensein, Modalitäten und potenzielle Auswirkung — bei einem Anstieg des Index kann der Bauträger +2,5 % auf sämtliche Zahlungstranchen anwenden.
• Verzugsstrafen und feste Lieferfrist.
• MwSt.-Zulassung zu 3 %, bei der AED vor jedem Baubeginn oder jeder Unterzeichnung beantragt.
• Garantieeinbehalt von 5 % und Bedingungen der Behebung der Vorbehalte.

Jede dieser Aussagen gehört vor der Unterzeichnung mit Ihrem Notar geprüft: Dieser Leitfaden informiert, er ersetzt keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall.

Wie EIRES Sie begleitet

Wir begleiten den VEFA-Kauf von Anfang bis Ende: Auswahl neuer Bauprogramme, Prüfung des Urkundenentwurfs und der Baubeschreibung, Kontrolle der GFA und der Preisklauseln, Herstellung des Kontakts zum Notar sowie steuerliche Rahmung (Booster, Bëllegen Akt, MwSt.-Zulassung). Wir helfen Ihnen auch, Ihren Erwerb zu finanzieren, und die Immobilie im Markt einzuordnen.

Der Ausgangspunkt ist ein Gespräch, kein Formular. Ob Sie Erstkäufer sind, Ihre Hauptwohnung im Neubau suchen oder Investor: Sprechen wir über Ihr Projekt. Sie können unsere Immobilien zu verkaufen durchsehen oder eine vertrauliche Bewertung anfragen, falls ein Verkauf Ihrem Kauf vorausgeht.