Booster fir de Wunnengsbau: die 7 Maßnahmen 2026

Der Booster fir de Wunnengsbau ist das am 16. Juli 2026 vorgestellte Paket aus sieben Wohnungsbau-Maßnahmen von Claude Meisch, Minister für Wohnungsbau und Raumordnung, und Gilles Roth, Finanzminister. Sein Leitspruch — „Méi bauen. Méi erschwénglech. Méi Wunnengen.“ („Mehr bauen. Erschwinglicher. Mehr Wohnraum.“) — fasst das Ziel zusammen: den Wohnungsbau nachhaltig ankurbeln, den Zugang zum Wohneigentum fördern und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum stärken. Stand: 21. Juli 2026, auf Grundlage der am 16.07.2026 veröffentlichten und am 17.07.2026 geänderten Mitteilung.

Ein Punkt gehört vorab klargestellt, denn er bestimmt jede ernsthafte Lesart des Pakets: Die Steuergutschrift Bëllegen Akt steigt von 40.000 auf 45.000 € pro natürliche Person. Mehrere noch online verfügbare Ratgeber nennen weiterhin 40.000 € — das ist seit dem 16. Juli 2026 falsch. Auf diesem Betrag beruht der von der Regierung selbst bezifferte Effekt: die Möglichkeit, eine Immobilie von rund 640.000 € ohne Registrierungssteuer zu erwerben.

Zwei Maßnahmen gelten bereits (die VEFA-Befreiung und der Bëllegen Akt mit 45.000 €), mit möglicher Rückwirkung über die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Die übrigen fünf warten teils noch auf die Verabschiedung und das Inkrafttreten des Gesetzes. Diese juristische Grenze ziehen wir im gesamten Artikel klar nach: Sie trennt ein Versprechen von einer durchsetzbaren Regel.

Kurz gefasst: die 7 Maßnahmen des Booster fir de Wunnengsbau

• Maßnahme 1 — Befreiung von den VEFA-Erwerbssteuern: Für eine natürliche Person, die eine zu maximal 80 % fertiggestellte VEFA-Wohnung kauft, fallen die Steuern (6 % + 1 % = 7 %) nur auf das Grundstück an. In Kraft seit dem 16.07.2026, Fenster von 3 Jahren.
• Maßnahme 2 — Bëllegen Akt auf 45.000 €: Steuergutschrift für die notarielle Urkunde, angehoben von 40.000 auf 45.000 € pro Person, Eigennutzung. Bereits anwendbar.
• Maßnahme 3 — MwSt. von 8 % für Mietwohnraum mit sozialer Zweckbindung, unter fünf kumulativen Kriterien. Zum Inkrafttreten des Gesetzes, ohne Rückwirkung.
• Maßnahme 4 — Abschreibung „drei mal 6“: 6 %/Jahr über 6 Jahre, wenn die Bemessungsgrundlage ≤ 600.000 €/Gebäude beträgt. Wahlrecht 2026, Pflichtregime ab 01.01.2027.
• Maßnahme 5 — Housing Bond: Bürger-Anleihe über 250 Millionen €, Zinsen von der Quellensteuer von 20 % befreit. Start Anfang 2027.
• Maßnahme 6 — Verstärkte Wohnungshilfen: Obergrenze des förderfähigen Kredits von 200.000 auf 300.000 € angehoben (bei mind. einem Kreditnehmer ≤ 35 Jahre), individuelle Hilfen erhöht, erweiterte Erwerbsprämie.
• Maßnahme 7 — Staatliches VEFA-Programm: zusätzliche 300 Millionen €, teilweiser Erwerb als „Anker-Reservierung“, regionalisierter Montant Maximal Eligible (MME) über 6 Gemeindekategorien.

1. Befreiung von der Registrierungssteuer beim VEFA-Kauf

Eine natürliche Person, die eine Wohnimmobilie im Rahmen einer VEFA (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) erwirbt, deren Bau zum Zeitpunkt des Erwerbs zu maximal 80 % fertiggestellt ist, zahlt die Registrierungs- und Umschreibungssteuern nur auf den Wert des Grundstücks, nicht auf den Bauanteil. Die Maßnahme gilt sowohl für die Eigennutzung als auch für die Vermietung und betrifft VEFA-Erwerbe ab dem 16.07.2026, über 3 Jahre. Eine zwischen der Ankündigung und dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossene Urkunde kann die Befreiung bei der AED beantragen.

Die Größenordnung ist erheblich. Nehmen wir eine für 600.000 € erworbene Wohnung mit einer beispielhaften Aufteilung von 30 % Grundstück / 70 % Bau, also 180.000 € Grundstück. Im Normalfall fallen die 7 % auf den Gesamtbetrag an: 42.000 €. Mit Maßnahme 1 fallen sie nur auf das Grundstück an: 7 % von 180.000 = 12.600 €. Die Ersparnis beträgt 29.400 €. Der tatsächliche Grundstücksanteil variiert je nach Projekt und Lage; nur die Regel „Steuern allein auf das Grundstück“ und der Satz von 7 % stammen aus der Mitteilung.

Die Einschätzung der Agentur — Die Schwelle von 80 % Fertigstellung wird in der Urkunde überprüft: Das ist der praktische Reibungspunkt. Eine zu weit fortgeschrittene Immobilie fällt aus dem System. Wir raten, den Fertigstellungsstand bei der Unterzeichnung beurkunden zu lassen und dieses Thema mit unserem Leitfaden Immobiliensteuer abzugleichen.

Das Wesentliche: Fertigstellung ≤ 80 %, Steuern (7 %) allein auf das Grundstück, Fenster von 3 Jahren, sofortige Anwendung.

2. Der Bëllegen Akt auf 45.000 Euro angehoben

Die Steuergutschrift für notarielle Urkunden, der Bëllegen Akt, anwendbar auf einen Erwerb zu Zwecken der Eigennutzung, steigt von 40.000 auf 45.000 € pro natürliche Person. Der Mechanismus absorbiert die Erwerbssteuern (6 % Registrierung + 1 % Umschreibung = 7 %) bis zur Höhe der Gutschrift.

Die Rechnung ist einfach. Für eine Einzelperson sucht man den Preis P, sodass 7 % x P = 45.000, also P = 642.857 €, gerundet auf ~640.000 € (Probe: 7 % von 640.000 = 44.800 €, von der Gutschrift absorbiert). Für ein Paar summieren zwei natürliche Personen 90.000 € Gutschrift: P = 90.000 / 0,07 = 1.285.714 €, also ~1.280.000 € (7 % von 1.280.000 = 89.600 €). Das Zahlenpaar 45.000 / ~640.000 € ist das eigentliche Kennzeichen der Reform. Die Maßnahme gilt seit dem 16.07.2026, mit möglicher Rückwirkung auf Antrag bei der AED.

Das Wesentliche: 40.000 → 45.000 €/Person; ~640.000 € (allein) oder ~1.280.000 € (Paar) ohne Registrierungssteuer; Rückwirkung über die AED.

3. MwSt. von 8 % für Mietwohnraum mit sozialer Zweckbindung

Ein reduzierter MwSt.-Satz von 8 % gilt für Mietwohnungen mit sozialer Zweckbindung, unter fünf kumulativen Bedingungen:

• Fläche ≤ 120 m²;
• Verkaufspreis pro m² ≤ regionaler Medianpreis, veröffentlicht vom Observatoire de l'habitat;
• Mietrendite begrenzt auf 4 % des netto investierten Kapitals;
• Vermietung von mindestens 10 Jahren;
• Mieter vom Wohnungsbauministerium als förderberechtigt zertifiziert.

„Zum ersten Mal werden steuerliche Maßnahmen im Wohnungsbau an soziale Kriterien geknüpft. Sie werden die Schaffung von mehr Mietwohnraum zu bezahlbaren Mieten begünstigen.“ — Claude Meisch

Zur Glaubwürdigkeit: Diese Maßnahme tritt mit dem Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft, ohne Rückwirkung. Sie ist somit am 21.07.2026 noch nicht durchsetzbar.

Das Wesentliche: MwSt. 8 %, fünf strenge kumulative Kriterien, keine Rückwirkung, abhängig von der Abstimmung.

4. Beschleunigte Abschreibung „drei mal 6“

Für die Mietinvestition erlaubt das neue Regime eine Abschreibung von 6 % pro Jahr über 6 Jahre, wenn die abschreibbare Bemessungsgrundlage ≤ 600.000 € pro Gebäude beträgt. Oberhalb dieser Schwelle beträgt der Satz 2 % auf den Gesamtbetrag, ohne zeitliche Begrenzung. Im Jahr 2026 wählt der Investor zwischen dem alten und dem neuen Regime; ab dem 01.01.2027 wird das neue Regime für Neuerwerbe verpflichtend, wobei die alten Regime bis zu ihrem Ablauf anwendbar bleiben.

Die Einschätzung der Agentur — Die Wahl 2026 ist nicht neutral: Je nach Betrag und Haltedauer kann das alte Regime bis zum Umstieg vorzuziehen sein. Das ist eine Abwägung, die mit einem Steuerberater durchgerechnet werden sollte, vor der Urkunde. Siehe auch unseren Ansatz zur Finanzierung.

Das Wesentliche: 6 %/6 Jahre, wenn Grundlage ≤ 600.000 €; 2 % darüber; Wahlrecht 2026, Pflicht ab 01.01.2027.

5. Der Housing Bond: 250 Millionen Euro

Der Housing Bond ist eine Bürger-Anleihe über 250 Millionen € zur Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum, in der Tradition des vorherigen Defence Bond. Die Zinsen werden von der abgeltenden Quellensteuer von 20 % befreit. Start voraussichtlich Anfang 2027. Das ist ein Einstieg für den Bürger-Investor, der eine zielgerichtete und steuerlich begünstigte Anlage sucht.

Das Wesentliche: 250 Mio. €, Zinsen von 20 % befreit, Start Anfang 2027.

6. Verstärkte Hilfen für Erstkäufer und Wohnungsbau

Drei Bausteine, kumulierbar mit dem übrigen Paket.

6.1 Zinssubvention für junge Ersterwerber

Wenn mindestens ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist, steigt die Obergrenze des für die Zinssubvention förderfähigen Kredits von 200.000 auf 300.000 € (+100.000). Das sind 100.000 € zusätzlich aufgenommenes Kapital, das einen Anspruch auf die Subvention eröffnet — nicht die Subvention selbst, die vom Einkommen und der Haushaltszusammensetzung abhängt.

6.2 Individuelle Wohnungshilfen (alle Haushalte)

Die Obergrenze des subventionsfähigen Kredits steigt von 200.000 auf 250.000 € (+50.000), der Zuschlag pro unterhaltsberechtigtem Kind von 20.000 auf 30.000 € (+10.000), mit einer maximalen kumulierten Obergrenze von 370.000 €. Begünstigte: neue Antragsteller und Begünstigte in laufender Auszahlung.

6.3 Erweiterte Erwerbsprämie

Die Erwerbsprämie wird nun für junge Käufer von bezahlbarem oder preisgünstigem Wohnraum zugänglich (zuvor dem privaten Markt vorbehalten), sofern mindestens ein künftiger Eigentümer bei der Urkunde 35 Jahre oder jünger ist. Sie eröffnet den Zugang zur Wohneigentums-Erwerbsprämie und zur Sparprämie.

Das Wesentliche: für die Zinssubvention förderfähiger Kredit 200.000 → 300.000 (bei mind. einem Kreditnehmer ≤ 35 Jahre); Hilfen 200.000 → 250.000; Zuschlag pro Kind von 20.000 auf 30.000 € (+10.000); subventionsfähiger Kredit der individuellen Hilfen bis 370.000 €; erweiterte Prämie, wenn ein Käufer ≤ 35 Jahre.

7. Staatliches VEFA und regionalisierter Montant Maximal Eligible (MME)

Der Staat setzt sein VEFA-Erwerbsprogramm mit zusätzlichen 300 Millionen € fort. Die bisherige Bilanz: 480 Millionen € investiert, 830 Wohnungen erworben oder reserviert. Die Methode entwickelt sich weiter: Der Staat kauft nunmehr einen Teil der Wohnungen bereits bei der Vermarktung und schafft so eine „Anker-Reservierung“, die Verkäufe absichert, die Finanzierung der Bauträger freigibt und den Baustart ermöglicht. Strukturierende Neuerung: ein regionalisierter Montant Maximal Eligible (MME), maximaler förderfähiger Betrag, wobei die Gemeinden in 6 Kategorien eingeteilt werden, um die Erwerbsobergrenzen an die lokalen Gegebenheiten anzupassen. Wer die Preise pro m² nach Gemeinde verfolgt, wird den direkten Zusammenhang mit dieser Regionalisierung erkennen.

Das Wesentliche: +300 Mio. €, Anker-Reservierung, MME über 6 Gemeindekategorien.

Was sich konkret ändert: unsere Lesart

Für den Käufer eines Hauptwohnsitzes ist der Effekt sofortig und kumulativ: Bëllegen Akt auf 45.000 € und, im Neubau, Befreiung der Bausteuern beim VEFA-Kauf. Der Neubau im Bau wird deutlich wettbewerbsfähiger gegenüber dem Bestand. Für den Ersterwerber von 35 Jahren oder jünger verschiebt die Stapelung von auf 300.000 € angehobener Kreditobergrenze, erhöhten individuellen Hilfen und erweiterter Erwerbsprämie die Einstiegsschwelle. Für den Mietinvestor verändern die Abschreibung „drei mal 6“ und die MwSt. von 8 % die Wirtschaftlichkeit eines Projekts — doch die eine wartet auf die Abwägung 2026/2027 und die andere auf die Verabschiedung des Gesetzes.

Unsere Lesart — Der wahre Vorteil ist keine isolierte Zahl, es ist der Zeitplan: Was bereits gilt (VEFA, Bëllegen Akt auf 45.000), lässt sich ab sofort unterzeichnen; was auf das Gesetz wartet (MwSt. 8 %, Abschreibung), lässt sich vorbereiten, aber nicht versprechen.

Zur Vorsicht: Ankündigung und geltendes Recht nicht verwechseln. Die MwSt. von 8 %, die Abschreibung und der Housing Bond sind noch nicht durchsetzbar. Vor jeder Unterzeichnung empfehlen wir, jede Annahme mit einem Notar oder Steuerberater zu validieren.

„Wohnen ist die erste Sorge der Bürger. [...] Mit diesem Booster fir de Wunnengsbau setzen wir ein kohärentes Maßnahmenpaket um.“ — Gilles Roth

Wann jede Maßnahme gilt

• Bereits in Kraft (16.07.2026): Maßnahme 1 (VEFA-Befreiung) und Maßnahme 2 (Bëllegen Akt auf 45.000 €); Rückwirkung möglich über die AED.
• Maßnahme 1: Fenster von 3 Jahren ab dem 16.07.2026.
• Zum Inkrafttreten des Gesetzes, ohne Rückwirkung: Maßnahme 3 (MwSt. 8 %).
• 2026: Maßnahme 4, Wahl zwischen altem und neuem Regime.
• 01.01.2027: Maßnahme 4, neues Regime verpflichtend für Neuerwerbe.
• Anfang 2027: Maßnahme 5 (Housing Bond).
• Maßnahme 6 (Wohnungshilfen): Das Communiqué nennt kein genaues Datum des Inkrafttretens.
• Maßnahme 7 (staatliches VEFA, +300 Mio. €): ein Investitionsprogramm, ohne Gesetzesabstimmungsdatum.

Wie EIRES Sie begleitet

Dieser Artikel ist informativ: Die Beträge und Regeln stammen aus der Regierungsmitteilung und müssen durch die auf Legilux, guichet.lu und logement.public.lu veröffentlichten Texte bestätigt werden. Jede Situation — Hauptwohnsitz, Ersterwerb, Mietinvestition — erfordert eine eigene Berechnung.

Bei EIRES Real Estate ist der Ausgangspunkt ein Gespräch, kein Formular. Ob Sie einen Neubaukauf vorbereiten, die Wirkung des Bëllegen Akt mit 45.000 € auf Ihr Budget einschätzen oder Bestand und VEFA vergleichen — wir legen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen auf den Tisch. Um weiterzugehen: Immobilien zum Kauf, Ihren Erwerb finanzieren oder eine vertrauliche Bewertung.