Bëllegen Akt 2026: der komplette Leitfaden zur Steuergutschrift

Der Bëllegen Akt 2026 ist eine Steuergutschrift, die die auf der notariellen Kaufurkunde erhobenen Gebühren beim Erwerb einer selbst genutzten Wohnung verringert — oft bis zur vollständigen Aufhebung. Es handelt sich nicht um eine ausgezahlte Beihilfe im Sinne einer Subvention: Es ist eine direkte Anrechnung auf die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren, die Sie normalerweise beim Notar begleichen müssten.

Seit dem 16. Juli 2026 gilt ein Betrag von 45.000 € pro natürlicher Person, auf dieses Niveau angehoben durch das Paket „Booster fir de Wunnengsbau“. Ein Punkt sei gleich vorweggestellt: Die meisten Online-Ratgeber und selbst die Seite guichet.public.lu weisen weiterhin 40.000 € aus. Diese Zahl ist überholt. Der aktuelle Betrag, den Ihr Notar heute anwendet, liegt bei 45.000 €.

Dieser Unterschied ist nicht nebensächlich. Für ein Paar bedeutet er 10.000 € zusätzliche Anrechnungskapazität (2 × 5.000 €). Im Folgenden erläutern wir den Mechanismus, die genauen Bedingungen, die förderfähigen Objekte, konkrete Berechnungen und die Zweijahresregel zur Selbstnutzung — den heikelsten und andernorts am schlechtesten behandelten Punkt.

Was ist der Bëllegen Akt

Der Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift auf notarielle Urkunden. Sie wird auf die Gebühren angerechnet, die beim Erwerb einer Immobilie erhoben werden, welche Ihrer persönlichen und tatsächlichen Hauptwohnung dient.

Konkret trägt der Kauf einer Wohnung in Luxemburg zwei auf den Preis berechnete Gebühren: 6 % Eintragungsgebühren und 1 % Umschreibungsgebühr, zusammen also 7 %. Die Gutschrift löscht diese 7 % in Höhe Ihres verfügbaren Guthabens.

Ein nützlicher Hinweis: Selbst wenn die Gutschrift die Gebühren vollständig abdeckt, erhebt die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) einen Mindestbetrag von 100 €. Sie unterzeichnen also nie eine Urkunde mit null € Gebühren, doch die Ersparnis bleibt beträchtlich.

45.000 € pro Person im Jahr 2026: der aktuelle Betrag

Die Gutschrift ist individuell und lebenslang kumulierbar. Jede natürliche Person verfügt über ein Kontingent, das sie auf einmal oder im Lauf mehrerer Erwerbe bis zur Ausschöpfung nutzen kann.

Die Entwicklung des Betrags erklärt die derzeitige Verwirrung:

• 20.000 €: dauerhafter Basisbetrag, Sockel der Regelung.
• 30.000 €: befristete Anhebung für Urkunden, die vom 7. März bis 16. Mai 2023 unterzeichnet wurden.
• 40.000 €: Anhebung, zunächst befristet für Urkunden vom 1. Januar 2024 bis 30. Juni 2025, dann durch das Gesetz vom 3. Juli 2025 auf diesem Niveau dauerhaft festgeschrieben; der Betrag blieb bis zum 15. Juli 2026 bei 40.000 €.
• 45.000 €: seit dem 16. Juli 2026 geltender Betrag, über das Paket „Booster fir de Wunnengsbau“.

Es ist diese letzte Stufe, die die meisten Online-Inhalte noch nicht berücksichtigt haben. Die amtlichen Quellen bleiben die Referenz für die Rechtslage (guichet.public.lu, die AED, Legilux), doch bei der genauen Zahl hinken sie in der Anzeige hinterher: Prüfen Sie stets das Datum der letzten Aktualisierung.

Da die Gutschrift an die Person gebunden ist, kumuliert ein Paar, das gemeinsam kauft, beide Kontingente: 2 × 45.000 = 90.000 €. Zwei Erwerber, zwei getrennte Obergrenzen, auf derselben Urkunde addiert.

Bis zu welchem Preis kaufen Sie gebührenfrei

Da die Gebühren 7 % des Preises ausmachen, lässt sich die Schwelle berechnen, ab der die Gutschrift nicht mehr ausreicht, um alles aufzufangen.

Für eine Einzelperson mit 45.000 €: 7 % von 640.000 € = 44.800 €. Ein Alleinkäufer deckt somit die Gebühren vollständig bis zu einem Preis von etwa 640.000 €. Darüber hinaus zahlt er 7 % auf den übersteigenden Anteil.

Für ein Paar mit kumulierten 90.000 €: 7 % von 1.280.000 € = 89.600 €. Das Paar deckt die Gebühren vollständig bis zu einem Preis von etwa 1.280.000 €.

Drei konkrete Anhaltspunkte, immer unter Berücksichtigung des von der AED stets erhobenen Mindestbetrags von 100 €:

• Ein Studio zu 350.000 € (Alleinkäufer): Gebühren von 24.500 €, vollständig aufgefangen; es bleiben ~20.500 € Guthaben für einen künftigen Kauf.
• Eine Wohnung zu 640.000 €: Gebühren von 44.800 €, aufgefangen; Kontingent nahezu ausgeschöpft.
• Ein Haus zu 1.000.000 € (Paar): Gebühren von 70.000 €, vollständig aufgefangen; es bleiben ~20.000 € kumuliertes Guthaben.

Unsere Lesart — diese Schwellen sind Größenordnungen, keine Garantien: Lassen Sie sich bei der Unterzeichnung von Ihrem Notar das exakte für jeden Erwerber verfügbare Guthaben bestätigen, denn ein früherer Erwerb kann bereits einen Teil davon aufgezehrt haben.

Die Bedingungen für den Anspruch

Die zentrale Bedingung ist die Nutzung als persönliche und tatsächliche Hauptwohnung des Erwerbers. Die Immobilie ist keine Kapitalanlage: Sie müssen sie bewohnen.

Die möglichen Begünstigten sind breit gefächert:

• In Luxemburg Ansässige, im Bevölkerungsregister eingetragen.
• Nichtansässige, die sich verpflichten, in die Immobilie einzuziehen.
• Bewohner des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR), den Ansässigen gleichgestellt: Der Vorteil wird automatisch gewährt, ohne Kostenvorschuss, sofern er bei der Unterzeichnung beantragt wird.
• Angehörige von Drittstaaten, gegen Vorlage einer Wohnsitzbescheinigung.

Dieser Punkt verdient Betonung für die Grenzgänger aus Belgien, Frankreich oder Deutschland, die oft schlecht informiert sind: Aufgrund des EWR greift die Anrechnung automatisch, ohne auszulegenden Vorschuss, sobald sie in der Urkunde beantragt wird.

Ein weiterer, selten hervorgehobener Vorteil: keine Bedingung hinsichtlich Vermögen, Einkommen, Immobilienwert oder Katastereinkommen. Die Regelung ist natürlichen Personen vorbehalten — Gesellschaften sind ausgeschlossen.

Welche Objekte förderfähig sind (und welche nicht)

Förderfähig sind:

• eine bestehende Wohnung zur Nutzung als Hauptwohnung;
• ein Bauplatz in einer Wohnzone;
• eine im Bau befindliche Immobilie, einschließlich eines Kaufs im VEFA-Verfahren;
• die Nebengebäude (Garage, Garten), angrenzend oder in der Nähe.

Für ein Baugrundstück oder eine im Bau befindliche Immobilie verlängert sich die Nutzungsfrist auf 4 Jahre statt 2 — logisch, angesichts der Bauzeit.

Ausgeschlossen sind:

• Zweitwohnungen und Wochenendhäuser;
• Immobilien zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung;
• Erwerbe durch Schenkung oder Erbschaft.

So erhalten Sie den Vorteil: die Rolle des Notars

Sie müssen im Vorfeld keinerlei Schritte bei der Verwaltung unternehmen. Die Gutschrift wird vom Notar bei der Beurkundung beantragt.

Die Urkunde enthält Ihren Antrag und Ihre Verpflichtungen: die Immobilie fristgerecht persönlich zu bewohnen, ihre Zweckbestimmung nicht zu ändern, den Abschlag bei Nichteinhaltung zurückzuzahlen und jede Veräußerung oder Änderung der Zweckbestimmung binnen 3 Monaten der AED zu melden.

Für EWR-Ansässige ist die Anrechnung automatisch, sobald sie bei der Unterzeichnung beantragt wird. Das verbleibende Restguthaben lässt sich jederzeit online auf MyGuichet.lu über den Dienst „Crédit d'impôt sur les actes notariés“ einsehen. Wir empfehlen, es vor jedem weiteren Erwerb zu prüfen.

Selbstnutzung und Rückzahlung: die Zweijahresregel

Das ist der heikelste Punkt und derjenige, den wir am häufigsten missverstanden sehen.

Sie müssen die Immobilie tatsächlich und persönlich bewohnen: innerhalb von 2 Jahren ab der Urkunde im Regelfall, innerhalb von 4 Jahren bei einem Baugrundstück oder einer im Bau befindlichen Immobilie. Und Sie müssen sie 2 ununterbrochene Jahre als Eigentümer bewohnen.

Wenn Sie die Immobilie vor Ablauf dieser 2 Jahre vermieten (auch teilweise), veräußern oder nicht mehr bewohnen, müssen Sie den Abschlag vollständig, mit den gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Gewährung, zurückzahlen. Die Sanktion ist hart und rückwirkend.

Es gibt Ventile. Eine Verlängerung kann schriftlich und begründet beim Direktor der AED beantragt werden. Befreiungen von der Nutzungspflicht sind vorgesehen: höhere Gewalt; Krankheit (ärztliches Attest); Zwangsversteigerung; Enteignung aus Gründen des öffentlichen Nutzens; Tod des Ehepartners; Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft. Eine Befreiung von der Rückzahlung gilt bei unfreiwilliger beruflicher Versetzung, sofern die Nutzung bei der Rückkehr wieder aufgenommen wird, bis insgesamt 2 Jahre erreicht sind.

Nach 2 Jahren Nutzung sind Sie frei: Sie können ohne Folgen für die gewährte Gutschrift verkaufen, veräußern oder vermieten.

Die Einschätzung der Agentur — lassen Sie die Nutzungsverpflichtung aufmerksam gegenlesen, ganz besonders im VEFA-Verfahren, wo der Countdown von 4 Jahren von der Übergabe durch den Bauträger abhängt. Eine Bauverzögerung kann Sie der Frist näherbringen, ohne dass Sie darüber verfügen: Planen Sie vorausschauend und dokumentieren Sie jeden Fall höherer Gewalt. Im Zweifel bleibt der richtige Reflex, dies vor der Unterzeichnung mit dem Notar und der AED zu prüfen.

Bëllegen Akt und die weiteren Hebel 2026

Der Bëllegen Akt ist nicht isoliert zu lesen. Er greift mit den weiteren Maßnahmen des Pakets „Booster fir de Wunnengsbau“ ineinander: der Gebührenbefreiung im VEFA-Verfahren (Fertigstellung ≤ 80 %, wobei die Gebühren dann nur auf das Grundstück entfallen) und der superreduzierten Wohnungs-Mehrwertsteuer von 3 %.

Kombiniert senken diese Hebel die Erwerbskosten einer neuen Hauptwohnung spürbar. Um ihr Zusammenspiel zu verstehen, verweisen wir auf unsere beiden gesonderten Analysen: Booster fir de Wunnengsbau: die 7 Maßnahmen 2026 und VEFA in Luxemburg kaufen: der komplette Leitfaden. Unser Leitfaden Immobiliensteuer stellt das Ganze in den steuerlichen Kontext 2026.

Rechtlich beruht die Regelung auf dem geänderten Gesetz vom 30. Juli 2002 (steuerliche Maßnahmen für Baugrundstücke und Wohnimmobilien) und dem geänderten Gesetz vom 22. Oktober 2008 (Wohnungspakt). Zuständige Verwaltung ist die AED.

Wie EIRES Sie begleitet

Der Bëllegen Akt wirkt auf dem Papier einfach — eine Zahl, ein Satz —, doch sein tatsächlicher Nutzen hängt von Ihrer Situation ab: bereits angetastetes Guthaben, Aufenthaltsstatus, Zeitplan der Selbstnutzung, Art der Immobilie. Genau hier entfaltet unsere Lesart als Agentur ihren Wert.

Wir begleiten Erstkäufer, Paare und junge Familien beim Erwerb ihrer Hauptwohnung und verzahnen Steuergutschrift, VEFA-Befreiung und 3-%-Mehrwertsteuer je nach realem Projekt. Sie können unsere Immobilien zu verkaufen durchsehen oder eine vertrauliche Bewertung anfordern, falls Sie zunächst verkaufen, um wieder zu kaufen.

Der Ausgangspunkt ist ein Gespräch, kein Formular. Und bei jeder bezifferten Regel obliegt die endgültige Prüfung stets Ihrem Notar und der AED, vor der Unterzeichnung.