Fiscalidade imobiliária no Luxemburgo

O «Bëllegen Akt» (literalmente «escritura barata») é um crédito de imposto aplicado diretamente pelo notário no momento da escritura pública. Neutraliza os direitos de registo e de transcrição na compra da sua habitação própria permanente, até ao limite de 45 000 € por comprador pessoa singular, ou seja, 90 000 € para um casal que compra em compropriedade.

O crédito é pessoal e intransmissível: cada comprador só o pode utilizar uma vez na vida, numa habitação própria permanente que ocupe durante pelo menos dois anos. Um saldo não utilizado pode, no entanto, ser conservado para uma aquisição futura, se a primeira compra não tiver esgotado os 45 000 €.

Na prática, a maior parte dos compradores de primeira habitação não paga quaisquer direitos de registo num apartamento corrente: com 7 % de direitos sobre um imóvel de 500 000 €, a fatura seria de 35 000 €, inteiramente absorvida pelo crédito de um casal. Acima desse valor, só o excedente continua devido.

Na compra de um imóvel existente, o Estado cobra 6 % de direitos de registo e 1 % de direito de transcrição, ou seja, 7 % do preço de aquisição, antes da aplicação do Bëllegen Akt. No município da Cidade do Luxemburgo, uma sobretaxa municipal eleva a taxa efetiva para 10 % (3 % adicionais), exceto para a habitação própria permanente, que se mantém nos 7 %.

Numa compra em planta (VEFA), os direitos incidem apenas sobre a quota-parte do terreno, e não sobre os trabalhos de construção, faturados com IVA. Esta dissociação reduz sensivelmente a base tributável, um ponto crucial a integrar na comparação entre usado e novo.

Os direitos são exigíveis no momento da assinatura da escritura notarial, retidos e entregues à Administração do Registo, dos Domínios e do IVA (AED). O crédito Bëllegen Akt é deduzido na fonte: o notário calcula o montante líquido a pagar.

Os emolumentos do notário são fixados por tabela oficial e seguem uma escala degressiva consoante o preço do imóvel: na ordem de 1,0 % a 1,5 % do preço para uma habitação corrente, IVA incluído. A estes somam-se as despesas (pesquisas cadastrais, urbanismo, cópias) e os custos de inscrição hipotecária, se financiar a compra com um empréstimo.

Conte com 0,4 % a 0,6 % do montante emprestado para a inscrição do privilégio do credor no registo de hipotecas. Esta formalidade protege o banco e acompanha-o durante todo o crédito; é levantada com o cancelamento da hipoteca no termo do empréstimo.

Provisão habitual a mobilizar na assinatura: cerca de 8 a 10 % do preço para um imóvel existente financiado (direitos + notário + inscrição hipotecária), 3 a 5 % para uma VEFA. Estabelecemos este montante com cada comprador antes de qualquer proposta.

Quando compra em planta (VEFA) ou manda construir a sua habitação própria permanente, o IVA sobre os trabalhos de construção desce de 17 % para 3 %. A vantagem está limitada a 50 000 € por habitação, o que corresponde a cerca de 357 000 € de trabalhos sem IVA cobertos pela taxa superreduzida.

O mecanismo funciona de duas formas: uma faturação direta pelo empreiteiro à taxa de 3 % («aplicação direta») ou um reembolso posterior pela AED («reembolso»). A escolha faz-se através de um processo apresentado à Administração antes das obras.

Condição central: a habitação deve ser utilizada como habitação própria permanente durante pelo menos dois anos a contar da ocupação. Uma revenda ou uma mudança de afetação antes desse prazo implica o reembolso pro rata temporis da vantagem fiscal obtida.

O imposto predial municipal continua modesto no Luxemburgo em comparação com os países vizinhos: na ordem de 100 a 300 € por ano para um apartamento de categoria, calculado sobre um valor unitário fiscal histórico (raramente revisto) × uma taxa municipal. Está prevista uma reforma a médio prazo, mas o seu calendário continua incerto.

Os rendimentos de arrendamento são tributados segundo a tabela progressiva do imposto sobre o rendimento, após dedução dos encargos reais (juros do empréstimo, manutenção, impostos, amortização do edifício). Um investidor não residente é tributado no Luxemburgo apenas sobre os seus rendimentos luxemburgueses, com uma convenção fiscal para evitar a dupla tributação.

Na revenda, a mais-valia fica isenta após dois anos de detenção se o imóvel constituir a sua habitação própria permanente. Caso contrário, a mais-valia «especulativa» (menos de dois anos) é tributada à taxa progressiva plena; a mais-valia «de longo prazo» (mais de dois anos) beneficia de uma taxa reduzida para metade, ou seja, cerca de 21 % no máximo.

Apartamento existente de 800 000 € fora da Cidade do Luxemburgo, casal de compradores de primeira habitação, habitação própria permanente, financiado a 80 %. Direitos brutos (7 %): 56 000 €; Bëllegen Akt (teto de 90 000 €): -56 000 €; direitos líquidos: 0 €. Honorários do notário (~1,2 %): 9 600 €, IVA incluído. Inscrição hipotecária sobre 640 000 € (~0,5 %): 3 200 €. Total dos custos de aquisição: cerca de 12 800 €, ou seja, 1,6 % do preço.

O mesmo imóvel na Cidade do Luxemburgo, fora da habitação própria permanente (investimento para arrendamento): direitos brutos de 10 % = 90 000 €, sem Bëllegen Akt, honorários ~9 600 €, inscrição hipotecária ~3 200 €, total ~92 800 € (11,6 %). A diferença entre os dois cenários mostra porque é que a qualificação de «habitação própria permanente» é a principal alavanca fiscal de uma aquisição luxemburguesa.

Elaboramos este plano para cada imóvel estudado consigo, rubrica a rubrica, antes de qualquer proposta: direitos, notário, hipoteca, IVA se for o caso, provisão de condomínio, imposto predial estimado. O verdadeiro custo de uma compra nunca é o seu preço anunciado.