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Condições contratuais
Condições gerais de prestação de serviços
As presentes Condições Gerais de Prestação de Serviços («CGP») regem as relações entre a EIRES Real Estate S.à r.l. e qualquer pessoa singular ou coletiva («o Cliente») que solicite os seus serviços através do site eires.lu, por telefone, por e-mail ou presencialmente. São disponibilizadas ao Cliente em eires.lu e entregues com o mandato. Aplicam-se a uma prestação a partir do momento em que o Cliente teve a possibilidade de as conhecer antes de se vincular e, o mais tardar, na assinatura do mandato.
Artigo 1.º: Identificação do prestador
EIRES Real Estate S.à r.l., sociedade de responsabilidade limitada de direito luxemburguês, com sede social em 44, Rue de Hunsdorf, L-7324 Mullendorf, RCS Luxemburgo B237302, IVA intracomunitário LU31482128, representada pelo seu gerente Michael Eires. Atividade de agente imobiliário exercida ao abrigo da autorização de estabelecimento n.º 10107455 / 1 emitida pelo Ministère de l’Économie (Ministério da Economia) do Grão-Ducado do Luxemburgo. Contacto: contact@eires.lu, +352 28 13 83-1. Autoridade que emitiu a autorização: Ministère de l’Économie (Ministério da Economia), Direction générale PME, simplification administrative, artisanat et commerce, Service des autorisations d’établissement, B.P. 535, L-2937 Luxemburgo.
Artigo 2.º: Objeto e âmbito de aplicação
As presentes CGP definem as condições em que a EIRES Real Estate presta os seus serviços de mediação imobiliária: avaliação, aconselhamento, pesquisa, negociação, preparação e acompanhamento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda (compromis) e, depois, acompanhamento até à escritura notarial. Aplicam-se a qualquer serviço acessório (visita, reportagem fotográfica, difusão em portais, colocação em contacto com parceiros financeiros, jurídicos ou técnicos). As condições particulares constantes de um mandato assinado prevalecem sobre as presentes em caso de contradição.
Artigo 3.º: Descrição dos serviços
A EIRES propõe: (i) uma avaliação online gratuita e indicativa através do formulário de eires.lu; (ii) uma avaliação no local por um consultor, oferecida, com ou sem assinatura de mandato; (iii) um mandato de venda simples ou exclusivo, que formaliza a missão de mediação e os honorários; (iv) um mandato de pesquisa para adquirentes; (v) um acompanhamento transacional até à assinatura notarial. Os serviços digitais (alertas de imóveis, Property Matcher, área VIP) estão descritos em eires.lu e podem evoluir.
Artigo 4.º: Honorários e condições de pagamento
Os honorários de mediação são fixados livremente entre as partes e formalizados exclusivamente no mandato assinado. A título indicativo, a tabela-padrão da EIRES corresponde, com IVA de 17 % incluído, a 3,51 % com IVA do preço de venda (3 % sem IVA) em mandato exclusivo, 4,68 % com IVA (4 % sem IVA) em mandato semiexclusivo e 5,85 % com IVA (5 % sem IVA) em mandato simples; no arrendamento, a um mês de renda sem encargos acrescido de IVA, ou seja, 1,17 mês de renda com IVA; na gestão de arrendamentos, a 11,70 % com IVA (10 % sem IVA) das rendas cobradas. No arrendamento de uma habitação para fins habitacionais, os honorários são repartidos em partes iguais entre o senhorio e o arrendatário, nos termos do artigo 5.º, n.º 1, da lei alterada de 21 de setembro de 2006 relativa ao arrendamento para habitação, e a caução não pode exceder dois meses de renda (mesmo artigo, n.º 2); num arrendamento comercial ou profissional, a repartição dos honorários é fixada no mandato. Salvo cláusula em contrário expressa do mandato, os honorários são devidos: na venda, apenas em caso de concretização efetiva da venda, na assinatura da escritura pública de transmissão da propriedade, e pagos por transferência bancária o mais tardar nessa assinatura, geralmente através da contabilidade do notário que lavra a escritura; no arrendamento, na assinatura do contrato de arrendamento; na gestão de arrendamentos, em cada renda cobrada, da qual são deduzidos. As faturas são pagáveis no momento da receção, ou na data prevista no mandato. Na falta de pagamento: (i) o Cliente consumidor deve juros à taxa de juro legal em vigor no Luxemburgo (3,75 % em 2026) a contar de uma interpelação, ou de pleno direito no termo do terceiro mês seguinte à prestação, quando a fatura o mencione (lei de 18 de abril de 2004, artigos 12.º e 13.º); nenhum outro encargo lhe é exigido; (ii) o Cliente profissional deve, sem necessidade de interpelação, a contar do dia seguinte ao vencimento (na falta de vencimento, trinta dias após a receção da fatura), juros à taxa de juro legal aplicável aos atrasos de pagamento nas transações comerciais (taxa de referência do Banco Central Europeu acrescida de oito pontos percentuais) e uma indemnização fixa de 40 € pelos custos de cobrança (lei de 18 de abril de 2004, artigos 1.º, 3.º e 5.º).
Artigo 5.º: Duração, renovação e cessação do mandato
O mandato de venda ou de arrendamento é celebrado pelo prazo indicado no contrato, geralmente três meses. No seu termo, renova-se tacitamente por períodos de três meses, salvo denúncia por uma das partes, por escrito (carta registada ou e-mail com aviso de receção), pelo menos 15 dias antes do termo; a EIRES recorda ao Cliente o termo do mandato pelo menos 30 dias antes. A eventual exclusividade não pode, incluindo as renovações, exceder doze meses no total; para além disso, o mandato prossegue, se não for denunciado, como mandato simples. O Cliente pode pôr fim ao mandato a qualquer momento, por escrito, sem ter de se justificar, com efeito a partir da receção do seu pedido. Nesse caso, só lhe são faturadas, mediante comprovativos, as despesas expressamente enumeradas no mandato e efetuadas antes do fim do mandato, dentro do limite nele indicado; nenhuma outra indemnização é devida. Se, durante o período de exclusividade, o imóvel for vendido ou arrendado por intermédio de um terceiro, ou pelo Cliente a uma pessoa que a EIRES não lhe apresentou, o Cliente consumidor deve à EIRES a indemnização prevista no mandato, que não pode exceder metade dos honorários que teriam sido devidos; o juiz pode reduzi-la (artigo 1152.º do Code civil). Os honorários devidos em caso de celebração com uma pessoa apresentada pela EIRES regem-se pelo artigo 7.º.
Artigo 6.º: Direito de livre resolução do consumidor
Quando o mandato é celebrado fora do estabelecimento comercial (por exemplo, no domicílio do Cliente) ou à distância (assinatura eletrónica), o Cliente consumidor dispõe, nos termos dos artigos L.222-9 e seguintes do Code de la consommation (Código do Consumo) luxemburguês, de um prazo de livre resolução de 14 dias de calendário a contar da assinatura, sem necessidade de indicar o motivo nem de pagar qualquer penalização. O Cliente pode exercer o seu direito de livre resolução notificando a sua decisão para contact@eires.lu ou por carta registada para o endereço da sede. O Cliente pode utilizar o modelo de formulário abaixo ou qualquer outra declaração inequívoca. Se pretender que a EIRES inicie a sua missão antes do fim do prazo, formula um pedido expresso em papel ou noutro suporte duradouro e reconhece que perderá o direito de livre resolução quando a missão tiver sido integralmente executada. A missão considera-se integralmente executada com a assinatura da escritura pública de venda ou do contrato de arrendamento celebrado graças à EIRES. O Cliente pode também exercer a livre resolução online, durante todo o prazo, em eires.lu/pt/retratacao («Renunciar ao contrato aqui»); a EIRES envia-lhe de imediato, por e-mail, um aviso de receção com o conteúdo da sua livre resolução e a data e a hora do seu envio. Uma vez que os honorários só são devidos com a concretização da venda ou a assinatura do contrato de arrendamento, nada é devido se o Cliente exercer a livre resolução antes dessa concretização. Se estas informações sobre a livre resolução não lhe tiverem sido fornecidas, o prazo é prorrogado por doze meses (artigo L.222-9 do Code de la consommation).
Modelo de formulário de livre resolução: «À atenção da EIRES Real Estate S.à r.l., 44, Rue de Hunsdorf, L-7324 Mullendorf, contact@eires.lu: pela presente comunico a livre resolução do contrato relativo à seguinte prestação de serviços: [mandato ou prestação], celebrado em [data]. Nome e endereço do consumidor. Assinatura (apenas em caso de comunicação em papel). Data.»
Artigo 7.º: Obrigações das partes
A EIRES Real Estate compromete-se a executar a sua missão com diligência, lealdade e em conformidade com as regras deontológicas da Fédération Immobilière du Luxembourg (FIL), da qual é membro. Está vinculada a uma obrigação de meios e presta contas regularmente ao Cliente sobre o andamento (visitas, comentários, propostas recebidas). O Cliente compromete-se a fornecer informações exatas e completas sobre o imóvel ou o seu pedido, a permitir o acesso ao imóvel nos horários acordados e a comunicar qualquer alteração significativa (arrendamento em curso ou ocupante no imóvel, litígios, servidões). Não contorno: quando a EIRES tiver apresentado ao Cliente, durante a vigência do mandato, um comprador, um arrendatário ou um vendedor cuja identidade lhe tenha sido comunicada por escrito (guia de visita, relatório ou lista entregue no fim do mandato), e o Cliente celebrar com essa pessoa, diretamente ou por intermédio de terceiro, a venda ou o arrendamento do imóvel em causa durante a vigência do mandato ou nos 12 meses seguintes ao seu termo, os honorários previstos no mandato continuam a ser devidos à EIRES, que tornou esse encontro possível. Nenhum montante adicional é devido.
Artigo 8.º: Luta contra o branqueamento de capitais (LBC-FT)
Na qualidade de profissional sujeito na aceção da lei alterada de 12 de novembro de 2004 relativa à luta contra o branqueamento de capitais e o financiamento do terrorismo, a EIRES Real Estate está obrigada a aplicar medidas de diligência em qualquer venda, bem como nos arrendamentos cuja renda mensal atinja 10 000 €: identificação do mandante e do beneficiário efetivo, verificação da origem dos fundos, conservação dos documentos durante 5 anos após o fim da relação de negócio ou após a data de uma operação ocasional, prazo que pode ser prorrogado por 5 anos, no máximo, nos casos previstos no artigo 3.º, n.º 6, dessa lei. Estes dados só são utilizados para prevenir o branqueamento de capitais e o financiamento do terrorismo. O Cliente compromete-se a cooperar, transmitindo qualquer documento exigido (documento de identificação, comprovativo de morada, declaração bancária, certidão do registo dos beneficiários efetivos, RBE). Na falta de cooperação, a EIRES reserva-se o direito de recusar ou interromper o serviço, sem indemnização.
Artigo 9.º: Responsabilidade e seguro
A EIRES Real Estate é titular de um seguro de responsabilidade civil profissional e de exploração subscrito junto da Foyer Assurances S.A. (apólice n.º 20519345), que cobre a atividade em todo o Grão-Ducado do Luxemburgo. A responsabilidade da EIRES só pode ser invocada em razão de culpa provada na execução da sua missão de mediação, com exclusão de qualquer dano indireto ou imaterial não consecutivo (perda de oportunidade, lucro cessante teórico). A EIRES não garante a solvabilidade do adquirente, nem os vícios ocultos do imóvel, nem a evolução do mercado ou da fiscalidade após a celebração da escritura. Estas limitações não se aplicam em caso de dolo ou culpa grave da EIRES, nem aos danos corporais.
Artigo 10.º: Proteção de dados pessoais
O tratamento dos dados pessoais recolhidos no âmbito das presentes condições rege-se pela Política de privacidade da EIRES Real Estate, acessível a partir de cada página do site. O Cliente dispõe dos direitos de acesso, retificação, apagamento, limitação, portabilidade e oposição previstos nos artigos 15.º a 22.º do RGPD, que pode exercer através de /pt/privacidade/os-meus-dados ou em contact@eires.lu.
Artigo 11.º: Propriedade intelectual
Os elementos visuais, fotografias, descrições, plantas, vídeos, conteúdos editoriais e documentos produzidos pela EIRES Real Estate no âmbito dos seus serviços continuam a ser sua propriedade intelectual exclusiva. O Cliente obtém um direito de utilização não exclusivo e limitado à transação objeto do mandato. É proibida qualquer reutilização, difusão ou cessão a um terceiro concorrente sem autorização prévia por escrito.
Artigo 12.º: Força maior
Nenhuma das partes pode ser responsabilizada por um incumprimento resultante de um caso de força maior na aceção da jurisprudência luxemburguesa (acontecimento externo, imprevisível e irresistível). Estão nomeadamente abrangidos: catástrofes naturais, pandemias, decisões administrativas impeditivas, falha grave de infraestruturas de telecomunicações ou de energia. A execução do serviço é suspensa durante o acontecimento; para além de 60 dias, cada parte pode resolver o mandato de pleno direito, sem indemnização.
Artigo 13.º: Reclamações e mediação
Qualquer reclamação deve ser dirigida por escrito para contact@eires.lu. A EIRES compromete-se a acusar a receção no prazo de 5 dias úteis e a dar uma resposta fundamentada no prazo de 30 dias. Na falta de resolução amigável, o Cliente consumidor pode recorrer gratuitamente ao Service national du Médiateur de la consommation, o serviço nacional do mediador do consumo (mediateurconsommation.public.lu). Se a reclamação não for resolvida, a EIRES confirma ao Cliente, por escrito, os contactos desse serviço e indica se aceita participar. O Cliente pode também apresentar à Fédération Immobilière du Luxembourg uma queixa por incumprimento do seu código deontológico (federation-immobiliere.lu/reclamations). Num litígio transfronteiriço, o Cliente consumidor pode obter ajuda gratuita junto do Centro Europeu do Consumidor Luxemburgo (cecluxembourg.lu).
Artigo 14.º: Direito aplicável e foro competente
As presentes CGP regem-se pelo direito luxemburguês, sem prejuízo das disposições imperativas mais protetoras da lei do país de residência habitual do Cliente consumidor. Para um Cliente profissional, qualquer litígio é da competência exclusiva dos tribunais do arrondissement (circunscrição judicial) do Luxemburgo. O Cliente consumidor pode recorrer aos tribunais do Luxemburgo ou aos do lugar do seu domicílio; a EIRES só o pode demandar nos tribunais do Estado em que tem domicílio (Regulamento (UE) n.º 1215/2012, artigos 17.º a 19.º).
Artigo 15.º: Evolução das presentes condições
A EIRES Real Estate reserva-se o direito de alterar as presentes CGP para as adaptar a qualquer modificação legislativa, regulamentar ou operacional. A versão aplicável é a que estiver em vigor na data de assinatura do mandato ou de prestação do serviço. A versão mais recente é publicada em eires.lu/pt/condicoes-gerais, com indicação da data de atualização.
Histórico de versões
- v2.5
Juros de mora distinguidos entre consumidor e profissional, indemnização fixa de 40 € reservada ao profissional (Art. 4.º); mandato de venda ou de arrendamento revogável a qualquer momento por escrito, exclusividade limitada a doze meses incluindo as renovações, fim da indemnização de cessação, ficando devidas apenas as despesas enumeradas no mandato e com limite, indemnização de exclusividade limitada a metade dos honorários (Art. 5.º); definição da execução integral e livre resolução online (Art. 6.º); não contorno limitado às pessoas identificadas por escrito, sem montante adicional (Art. 7.º); tribunais do domicílio do consumidor para qualquer ação contra ele (Art. 14.º).
- v2.4
Tabela indicativa com IVA incluído, repartição em partes iguais dos honorários de arrendamento de uma habitação entre senhorio e arrendatário e limite da caução (Art. 4.º); condições de aplicação das presentes (preâmbulo); modelo de formulário e condições da livre resolução (Art. 6.º); qualidade de membro da FIL e o seu código deontológico (Art. 7.º); âmbito das medidas LBC-FT e prazos de conservação (Art. 8.º); ressalva do dolo, da culpa grave e dos danos corporais (Art. 9.º); mediação, reclamação junto da FIL e Centro Europeu do Consumidor, em vez da plataforma europeia encerrada em 2025 (Art. 13.º); foro do consumidor preservado (Art. 14.º); autoridade que emitiu a autorização (Art. 1.º).
- v2.3
Momento em que são devidos os honorários de arrendamento (assinatura do contrato) e de gestão de arrendamentos (cada renda cobrada), juros de mora à taxa de juro legal (art. 4.º); prazo habitual de três meses, distinção entre denúncia no termo e resolução antecipada do mandato (art. 5.º); obrigação de meios e cláusula de não contorno precisadas (art. 7.º); precisões de redação (art. 2.º e 8.º); correção dos resumos das versões 2.0 e 2.1 abaixo.
- v2.2
Avaliação no local oferecida, com ou sem mandato (art. 3.º); tabela indicativa de honorários detalhada por tipo de mandato, para o arrendamento e para a gestão de arrendamentos (art. 4.º).
- v2.1
Precisões sobre as obrigações LBC-FT (art. 8.º), referência aos direitos RGPD, incluindo o direito ao apagamento, e à forma de os exercer (art. 10.º), atualização do endereço de contacto e alinhamento com a política de privacidade.
- v2.0
Reformulação completa em 15 artigos estruturados, aditamento do direito de livre resolução do consumidor (art. 6.º), duração e cessação dos mandatos (art. 5.º), reclamações e mediação de consumo (art. 13.º).
- v1.0
Primeira publicação das Condições Gerais de Prestação de Serviços.