Conditions contractuelles
Conditions générales de prestation
Les présentes Conditions Générales de Prestation (« CGP ») régissent les relations entre EIRES Real Estate S.à r.l. et toute personne physique ou morale (« le Client ») qui sollicite ses services via le site eires.lu, par téléphone, par e-mail ou en présentiel. Elles sont mises à la disposition du Client sur eires.lu et lui sont remises avec le mandat. Elles s'appliquent à une prestation dès lors que le Client a pu en prendre connaissance avant de s'engager, et au plus tard à la signature du mandat.
Article 1 — Identification du prestataire
EIRES Real Estate S.à r.l., société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, siège social 44, Rue de Hunsdorf — L-7324 Mullendorf, RCS Luxembourg B237302, TVA intracommunautaire LU31482128, représentée par son gérant Michael Eires. Activité d'agent immobilier exercée sous autorisation d'établissement n° 10107455 / 1 délivrée par le Ministère de l'Économie du Grand-Duché de Luxembourg. Contact : contact@eires.lu — +352 28 13 83-1. Autorité ayant délivré l'autorisation : Ministère de l'Économie, Direction générale PME, simplification administrative, artisanat et commerce, Service des autorisations d'établissement, B.P. 535, L-2937 Luxembourg.
Article 2 — Objet et champ d'application
Les présentes CGP définissent les conditions dans lesquelles EIRES Real Estate fournit ses prestations d'intermédiation immobilière : estimation, conseil, recherche, négociation, préparation et suivi de la signature du compromis de vente, puis accompagnement jusqu'à l'acte notarié. Elles s'appliquent à toute prestation accessoire (visite, reportage photo, diffusion sur portails, mise en relation avec partenaires financiers, juridiques ou techniques). Les conditions particulières figurant dans un mandat signé prévalent sur les présentes en cas de contradiction.
Article 3 — Description des services
EIRES propose : (i) une estimation en ligne gratuite et indicative via le formulaire eires.lu ; (ii) une estimation sur place par un conseiller, offerte, avec ou sans signature de mandat ; (iii) un mandat de vente simple ou exclusif, formalisant la mission d'intermédiation et les honoraires ; (iv) un mandat de recherche pour acquéreurs ; (v) un accompagnement transactionnel jusqu'à la signature notariée. Les prestations digitales (alertes biens, Property Matcher, espace VIP) sont décrites sur eires.lu et peuvent évoluer.
Article 4 — Honoraires et modalités de paiement
Les honoraires d'intermédiation sont fixés librement entre les parties et exclusivement formalisés dans le mandat signé. À titre indicatif, le barème standard EIRES s'élève, TVA de 17 % comprise, à 3,51 % TTC du prix de vente (3 % HTVA) en mandat exclusif, 4,68 % TTC (4 % HTVA) en mandat semi-exclusif et 5,85 % TTC (5 % HTVA) en mandat simple ; en location, à un mois de loyer hors charges, TVA en sus, soit 1,17 mois de loyer TTC ; en gestion locative, à 11,70 % TTC (10 % HTVA) des loyers encaissés. Pour la location d'un logement à usage d'habitation, les honoraires sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, conformément à l'article 5, paragraphe 1er, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, et la garantie locative ne peut dépasser deux mois de loyer (même article, paragraphe 2) ; pour un bail commercial ou professionnel, la répartition des honoraires est fixée au mandat. Sauf clause contraire expresse du mandat, les honoraires sont dus : en vente, uniquement en cas de réalisation effective de la vente, à la signature de l'acte authentique de transfert de propriété, et payés par virement au plus tard à cette signature, généralement via la comptabilité du notaire instrumentaire ; en location, à la signature du bail ; en gestion locative, à chaque encaissement d'un loyer, sur lequel ils sont prélevés. Les factures sont payables à réception, ou à la date prévue au mandat. À défaut de paiement : (i) le Client consommateur doit des intérêts au taux de l'intérêt légal en vigueur au Luxembourg (3,75 % en 2026) à compter d'une mise en demeure, ou de plein droit à l'expiration du troisième mois suivant la prestation lorsque la facture le mentionne (loi du 18 avril 2004, articles 12 et 13) ; aucun autre frais ne lui est réclamé ; (ii) le Client professionnel doit, sans rappel, à compter du lendemain de l'échéance (à défaut d'échéance, trente jours après réception de la facture), des intérêts au taux de l'intérêt légal pour retard de paiement dans les transactions commerciales (taux de référence de la Banque centrale européenne majoré de huit points) et une indemnité forfaitaire de 40 € pour frais de recouvrement (loi du 18 avril 2004, articles 1er, 3 et 5).
Article 5 — Durée, reconduction et fin du mandat
Le mandat de vente ou de location est conclu pour la durée précisée au contrat, généralement trois mois. À son échéance, il se renouvelle tacitement par périodes de trois mois, sauf dénonciation par l'une des parties par écrit (lettre recommandée ou e-mail avec accusé de réception) au moins 15 jours avant l'échéance ; EIRES rappelle l'échéance au Client au moins 30 jours avant. L'exclusivité éventuelle ne peut, renouvellements compris, dépasser douze mois au total ; au-delà, le mandat se poursuit, s'il n'est pas dénoncé, comme mandat simple. Le Client peut à tout moment mettre fin au mandat par écrit, sans avoir à se justifier, avec effet à la réception de sa demande. Dans ce cas, seuls lui sont facturés, sur justificatifs, les frais expressément énumérés au mandat et engagés avant la fin du mandat, dans la limite du plafond qui y est indiqué ; aucune autre indemnité n'est due. Si, pendant la période d'exclusivité, le bien est vendu ou loué par l'intermédiaire d'un tiers, ou par le Client à une personne qu'EIRES ne lui a pas présentée, le Client consommateur doit à EIRES l'indemnité prévue au mandat, qui ne peut excéder la moitié des honoraires qui auraient été dus ; le juge peut la modérer (article 1152 du Code civil). Les honoraires dus en cas de conclusion avec une personne présentée par EIRES sont régis par l'article 7.
Article 6 — Droit de rétractation du consommateur
Lorsque le mandat est conclu hors établissement (par exemple au domicile du Client) ou à distance (signature électronique), le Client consommateur dispose, conformément aux articles L.222-9 et suivants du Code de la consommation luxembourgeois, d'un délai de rétractation de 14 jours calendaires à compter de la signature, sans avoir à justifier de motif ni à payer de pénalité. Le Client peut exercer son droit de rétractation en notifiant sa décision à contact@eires.lu ou par courrier recommandé à l'adresse du siège. Le Client peut utiliser le modèle de formulaire ci-dessous, ou toute autre déclaration dénuée d'ambiguïté. S'il souhaite qu'EIRES commence sa mission avant la fin du délai, il en fait la demande expresse sur papier ou sur un autre support durable, et reconnaît qu'il perdra son droit de rétractation lorsque la mission aura été entièrement exécutée. La mission est entièrement exécutée à la signature de l'acte authentique de vente ou du bail conclu grâce à EIRES. Le Client peut aussi se rétracter en ligne, pendant tout le délai, sur eires.lu/retractation (« Renoncer au contrat ici ») ; EIRES lui adresse aussitôt, par e-mail, un accusé de réception indiquant le contenu de sa rétractation, la date et l'heure de son envoi. Les honoraires n'étant dus qu'à la réalisation de la vente ou à la signature du bail, aucun montant n'est dû si le Client se rétracte avant cette réalisation. Si ces informations sur la rétractation ne lui ont pas été fournies, le délai est prolongé de douze mois (article L.222-9 du Code de la consommation).
Modèle de formulaire de rétractation : « À l'attention d'EIRES Real Estate S.à r.l., 44, Rue de Hunsdorf, L-7324 Mullendorf, contact@eires.lu : je vous notifie par la présente ma rétractation du contrat portant sur la prestation de services ci-dessous : [mandat ou prestation], conclu le [date]. Nom et adresse du consommateur. Signature (uniquement en cas de notification sur papier). Date. »
Article 7 — Obligations des parties
EIRES Real Estate s’engage à exécuter sa mission avec diligence, loyauté et conformément aux règles déontologiques de la Fédération Immobilière du Luxembourg (FIL), dont elle est membre. Elle est tenue d’une obligation de moyens et rend compte régulièrement au Client de l’avancement (visites, retours, propositions reçues). Le Client s’engage à fournir des informations exactes et complètes sur le bien ou sa demande, à permettre l’accès au bien aux heures convenues et à signaler tout changement significatif (bail en cours ou occupant en place, litige, servitude). Non-contournement : lorsqu’EIRES a présenté au Client, pendant la durée du mandat, un acquéreur, un locataire ou un vendeur dont l’identité lui a été communiquée par écrit (bon de visite, compte rendu ou liste remise à la fin du mandat), et que le Client conclut avec cette personne, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers, la vente ou la location du bien concerné pendant la durée du mandat ou dans les 12 mois qui suivent sa fin, les honoraires prévus au mandat restent dus à EIRES, qui a permis cette rencontre. Aucune somme supplémentaire n’est due.
Article 8 — Lutte anti-blanchiment (LBC-FT)
En qualité de professionnel assujetti au sens de la loi modifiée du 12 novembre 2004 relative à la lutte contre le blanchiment et contre le financement du terrorisme, EIRES Real Estate est tenue d'appliquer des mesures de vigilance pour toute vente, et pour les locations dont le loyer mensuel atteint 10 000 € : identification du donneur d'ordre et du bénéficiaire effectif, vérification de l'origine des fonds, conservation des pièces pendant 5 ans après la fin de la relation d'affaires ou après la date d'une opération occasionnelle, durée qui peut être prolongée de 5 ans au plus dans les cas prévus par l'article 3, paragraphe 6, de cette loi. Ces données ne sont utilisées qu'à des fins de prévention du blanchiment et du financement du terrorisme. Le Client s'engage à coopérer en transmettant tout document requis (pièce d'identité, justificatif de domicile, attestation bancaire, extrait du registre des bénéficiaires effectifs, RBE). À défaut, EIRES se réserve le droit de refuser ou d'interrompre la prestation, sans indemnité.
Article 9 — Responsabilité et assurance
EIRES Real Estate est titulaire d'une assurance responsabilité civile professionnelle et exploitation souscrite auprès de Foyer Assurances S.A. (police n° 20519345), couvrant l'activité sur l'ensemble du Grand-Duché de Luxembourg. La responsabilité d'EIRES ne peut être engagée qu'à raison d'une faute prouvée dans l'exécution de sa mission d'intermédiation, à l'exclusion de tout dommage indirect ou immatériel non consécutif (perte d'opportunité, manque à gagner théorique). EIRES n'est pas garante de la solvabilité de l'acquéreur, ni des vices cachés du bien, ni de l'évolution du marché ou de la fiscalité postérieurement à la conclusion de l'acte. Ces limitations ne s'appliquent ni en cas de dol ou de faute lourde d'EIRES, ni aux dommages corporels.
Article 10 — Protection des données personnelles
Le traitement des données personnelles collectées dans le cadre des présentes est régi par la Politique de confidentialité d'EIRES Real Estate, accessible depuis chaque page du site. Le Client dispose des droits d'accès, de rectification, d'effacement, de limitation, de portabilité et d'opposition prévus par les articles 15 à 22 du RGPD, qu'il peut exercer via /confidentialite/mes-donnees ou à contact@eires.lu.
Article 11 — Propriété intellectuelle
Les visuels, photographies, descriptifs, plans, vidéos, contenus éditoriaux et documents produits par EIRES Real Estate dans le cadre de sa prestation demeurent sa propriété intellectuelle exclusive. Le Client en obtient un droit d'usage non exclusif et limité à la transaction objet du mandat. Toute réutilisation, diffusion ou cession à un tiers concurrent est interdite sans autorisation écrite préalable.
Article 12 — Force majeure
Aucune des parties ne pourra être tenue responsable d'un manquement résultant d'un cas de force majeure au sens de la jurisprudence luxembourgeoise (événement extérieur, imprévisible et irrésistible). Sont notamment visés : catastrophes naturelles, pandémies, décisions administratives bloquantes, défaillance majeure d'infrastructures de télécommunications ou d'énergie. L'exécution de la prestation est suspendue pendant la durée de l'événement ; au-delà de 60 jours, chaque partie peut résilier le mandat de plein droit, sans indemnité.
Article 13 — Réclamations et médiation
Toute réclamation doit être adressée par écrit à contact@eires.lu. EIRES s'engage à accuser réception sous 5 jours ouvrés et à apporter une réponse motivée sous 30 jours. À défaut de résolution amiable, le Client consommateur peut saisir gratuitement le Service national du Médiateur de la consommation (mediateurconsommation.public.lu). Si la réclamation n'aboutit pas, EIRES confirme au Client par écrit les coordonnées de ce service et précise si elle accepte d'y participer. Le Client peut aussi saisir la Fédération Immobilière du Luxembourg d'un manquement à son code de déontologie (federation-immobiliere.lu/reclamations). Pour un litige transfrontalier, le Client consommateur peut se faire aider gratuitement par le Centre européen des consommateurs Luxembourg (cecluxembourg.lu).
Article 14 — Droit applicable et juridiction compétente
Les présentes CGP sont régies par le droit luxembourgeois, sans préjudice des dispositions impératives plus protectrices de la loi du pays de résidence habituelle du Client consommateur. Pour un Client professionnel, tout litige relève de la compétence exclusive des tribunaux de l'arrondissement de Luxembourg. Le Client consommateur peut saisir les juridictions du Luxembourg ou celles du lieu de son domicile ; EIRES ne peut l'attraire que devant les juridictions de l'État où il est domicilié (règlement (UE) n° 1215/2012, articles 17 à 19).
Article 15 — Évolution des présentes
EIRES Real Estate se réserve le droit de faire évoluer les présentes CGP pour les adapter à toute modification législative, réglementaire ou opérationnelle. La version applicable est celle en vigueur à la date de signature du mandat ou de fourniture de la prestation. La version la plus récente est publiée sur eires.lu/cgv avec mention de la date de mise à jour.
Historique des versions
- v2.5
Intérêts de retard distingués entre consommateur et professionnel, indemnité forfaitaire de 40 € réservée au professionnel (Art. 4) ; mandat de vente ou de location révocable à tout moment par écrit, exclusivité limitée à douze mois renouvellements compris, plus d'indemnité de résiliation, seuls les frais énumérés au mandat et plafonnés restant dus, indemnité d'exclusivité plafonnée à la moitié des honoraires (Art. 5) ; définition de l'exécution complète et rétractation en ligne (Art. 6) ; non-contournement limité aux personnes nommées par écrit, sans somme supplémentaire (Art. 7) ; juridictions du domicile du consommateur pour toute action engagée contre lui (Art. 14).
- v2.4
Barème indicatif exprimé toutes taxes comprises, partage par moitié des honoraires de location d'un logement entre bailleur et locataire et plafond de la garantie locative (Art. 4) ; conditions d'application des présentes (préambule) ; modèle de formulaire et conditions de la rétractation (Art. 6) ; appartenance à la FIL et son code de déontologie (Art. 7) ; champ des mesures LBC-FT et durées de conservation (Art. 8) ; réserve du dol, de la faute lourde et des dommages corporels (Art. 9) ; médiation, réclamation à la FIL et Centre européen des consommateurs, à la place de la plateforme européenne fermée en 2025 (Art. 13) ; juridictions du consommateur préservées (Art. 14) ; autorité ayant délivré l'autorisation (Art. 1).
- v2.3
Moment où les honoraires de location (signature du bail) et de gestion locative (chaque loyer encaissé) sont dus, intérêts de retard au taux de l'intérêt légal (Art. 4) ; durée usuelle de trois mois, non-reconduction et fin anticipée du mandat distinguées (Art. 5) ; obligation de moyens et clause de non-contournement précisées (Art. 7) ; précisions de rédaction (Art. 2 et 8) ; correction des résumés des versions 2.0 et 2.1 ci-dessous.
- v2.2
Estimation sur place offerte, avec ou sans mandat (Art. 3) ; barème indicatif des honoraires détaillé par type de mandat, pour la location et pour la gestion locative (Art. 4).
- v2.1
Précisions sur les obligations LBC-FT (Art. 8), rappel des droits RGPD, dont le droit à l'effacement, et de la façon de les exercer (Art. 10), mise à jour de l'adresse de contact et alignement avec la politique de confidentialité.
- v2.0
Refonte complète en 15 articles structurés, ajout du droit de rétractation consommateur (Art. 6), durée et résiliation des mandats (Art. 5), réclamations et médiation de la consommation (Art. 13).
- v1.0
Première publication des Conditions Générales de Prestation.