Fiscalidad inmobiliaria en Luxemburgo

El «Bëllegen Akt» (literalmente «escritura barata») es un crédito fiscal que el notario aplica directamente en el momento de la escritura pública. Neutraliza los derechos de registro y de transcripción en la compra de su vivienda habitual, con un límite de 45.000 € por comprador persona física, es decir, 90.000 € para una pareja que compra en proindiviso.

El crédito es personal e intransferible: cada comprador solo puede utilizarlo una vez en la vida, para una vivienda habitual que ocupe durante al menos dos años. No obstante, un saldo no utilizado puede conservarse para una adquisición futura si la primera compra no ha agotado los 45.000 €.

En la práctica, la mayoría de quienes compran por primera vez no pagan ningún derecho de registro por un piso estándar: con un 7 % de derechos sobre un inmueble de 500.000 €, la factura sería de 35.000 €, absorbida en su totalidad por el crédito de una pareja. Por encima de esa cifra, solo se adeuda el excedente.

En la compra de un inmueble existente, el Estado percibe un 6 % de derechos de registro y un 1 % de derecho de transcripción, es decir, un 7 % del precio de adquisición, antes de aplicar el Bëllegen Akt. En el municipio de la Ciudad de Luxemburgo, un recargo municipal eleva el tipo efectivo al 10 % (3 % adicional), salvo para la vivienda habitual, que se mantiene en el 7 %.

En una compra sobre plano (VEFA), los derechos solo recaen sobre la parte proporcional del terreno, no sobre las obras de construcción facturadas con IVA. Esta separación reduce sensiblemente la base imponible, un punto clave al comparar obra nueva y segunda mano.

Los derechos son exigibles en el momento de la firma de la escritura notarial, retenidos e ingresados en la Administración del Registro, de los Dominios y del IVA (AED). El crédito Bëllegen Akt se deduce en origen: el notario calcula el importe neto que se debe pagar.

Los aranceles del notario están fijados por una tarifa oficial y siguen una escala decreciente según el precio del inmueble: del orden del 1,0 % al 1,5 % del precio para una vivienda estándar, IVA incluido. A ello se suman los suplidos (búsquedas catastrales, urbanismo, copias) y los gastos de inscripción hipotecaria si financia la compra con un préstamo.

Cuente con un 0,4 % a un 0,6 % del importe prestado para la inscripción del privilegio del prestamista en la oficina de hipotecas. Este trámite protege al banco y le acompaña durante toda la vida del préstamo; se levanta con la cancelación registral al vencimiento del préstamo.

Provisión habitual que hay que reunir en la firma: alrededor del 8 al 10 % del precio para un inmueble existente financiado (derechos + notario + inscripción hipotecaria), del 3 al 5 % para una VEFA. Definimos este importe con cada comprador antes de cualquier oferta.

Cuando compra sobre plano (VEFA) o hace construir su vivienda habitual, el IVA sobre las obras de construcción baja del 17 % al 3 %. La ventaja tiene un límite de 50.000 € por vivienda, es decir, unos 357.000 € de obras sin IVA cubiertas al tipo superreducido.

El mecanismo funciona de dos maneras: una facturación directa del contratista al tipo del 3 % («aplicación directa») o un reembolso posterior por parte de la AED («reembolso»). La elección se realiza mediante un expediente presentado ante la Administración antes de las obras.

Condición central: la vivienda debe utilizarse como vivienda habitual durante al menos dos años a partir de su ocupación. Una reventa o un cambio de uso antes de ese plazo conlleva la devolución pro rata temporis de la ventaja fiscal obtenida.

El impuesto municipal sobre bienes inmuebles sigue siendo moderado en Luxemburgo en comparación con sus vecinos: del orden de 100 a 300 € al año para un piso de alto standing, calculado sobre un valor unitario fiscal histórico (rara vez revisado) × un tipo municipal. Está prevista una reforma a medio plazo, pero su calendario sigue siendo incierto.

Los ingresos por alquiler tributan según la escala progresiva del impuesto sobre la renta, tras deducir los gastos reales (intereses del préstamo, mantenimiento, impuestos, amortización del edificio). Un inversor no residente tributa en Luxemburgo únicamente por sus rentas luxemburguesas, con un convenio fiscal para evitar la doble imposición.

En la reventa, la plusvalía está exenta tras dos años de tenencia si el inmueble constituye su vivienda habitual. En caso contrario, la plusvalía «especulativa» (menos de dos años) tributa al tipo progresivo pleno; la plusvalía «a largo plazo» (más de dos años) se beneficia de un tipo reducido a la mitad, es decir, un 21 % como máximo aproximadamente.

Piso existente de 800.000 € fuera de la Ciudad de Luxemburgo, pareja que compra por primera vez, vivienda habitual, financiado al 80 %. Derechos brutos (7 %): 56.000 €; Bëllegen Akt (límite de 90.000 €): -56.000 €; derechos netos: 0 €. Honorarios del notario (~1,2 %): 9.600 €, IVA incluido. Inscripción hipotecaria sobre 640.000 € (~0,5 %): 3.200 €. Total de gastos de adquisición: unos 12.800 €, es decir, un 1,6 % del precio.

El mismo inmueble en la Ciudad de Luxemburgo, no destinado a vivienda habitual (inversión en alquiler): derechos brutos del 10 % = 90.000 €, sin Bëllegen Akt, honorarios ~9.600 €, inscripción hipotecaria ~3.200 €, total ~92.800 € (11,6 %). La diferencia entre ambos escenarios muestra por qué la calificación de «vivienda habitual» es la primera palanca fiscal de una adquisición en Luxemburgo.

Elaboramos este plan para cada inmueble que estudiamos con usted, partida por partida, antes de cualquier oferta: derechos, notario, hipoteca, IVA en su caso, provisión para la comunidad de propietarios, impuesto sobre bienes inmuebles estimado. El verdadero coste de una compra nunca es su precio anunciado.