Booster fir de Wunnengsbau: τα 7 μέτρα για τη στέγαση το 2026

Το Booster fir de Wunnengsbau είναι το πακέτο επτά μέτρων για τη στέγαση που παρουσιάστηκε στις 16 Ιουλίου 2026 από τον Claude Meisch, Υπουργό Στέγασης και Χωροταξίας, και τον Gilles Roth, Υπουργό Οικονομικών. Το σύνθημά του, «Méi bauen. Méi erschwénglech. Méi Wunnengen.» («Περισσότερη κατασκευή. Πιο προσιτά. Περισσότερες κατοικίες.»), συνοψίζει τον στόχο: να δοθεί βιώσιμη ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, να υποστηριχθεί η πρόσβαση στην ιδιοκτησία και να ενισχυθεί η προσφορά προσιτών κατοικιών. Επικαιροποιημένο στις 21 Ιουλίου 2026, βάσει του δελτίου τύπου που δημοσιεύθηκε στις 16/07/2026 και τροποποιήθηκε στις 17/07/2026.

Αξίζει να διευκρινιστεί ένα σημείο εξαρχής, διότι καθορίζει κάθε σοβαρή ανάγνωση του μηχανισμού: η πίστωση φόρου Bëllegen Akt αυξάνεται από 40.000 σε 45.000 € ανά φυσικό πρόσωπο. Αρκετοί οδηγοί που είναι ακόμη διαθέσιμοι στο διαδίκτυο αναφέρουν το ποσό των 40.000 €, κάτι που είναι ανακριβές από τις 16 Ιουλίου 2026. Σε αυτό το ποσό βασίζεται το όφελος που υπολογίζει η ίδια η κυβέρνηση: η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου αξίας περίπου 640.000 € χωρίς την καταβολή τελών μεταβίβασης.

Δύο μέτρα εφαρμόζονται ήδη (η απαλλαγή VEFA και το Bëllegen Akt στα 45.000 €), με δυνατότητα αναδρομικής ισχύος μέσω της Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Τα υπόλοιπα πέντε ακολουθούν διαφορετικά χρονοδιαγράμματα: ορισμένα αναμένουν την ψήφιση και την έναρξη ισχύος του νόμου (ΦΠΑ 8%, απόσβεση), ενώ άλλα έχουν το δικό τους χρονοδιάγραμμα (Housing Bond στις αρχές του 2027, ενισχύσεις του 6ου μέτρου χωρίς ακόμη καθορισμένη ημερομηνία στο δελτίο τύπου). Σε όλο το άρθρο, διακρίνουμε αυτό το νομικό όριο: αυτό είναι που διαχωρίζει μια υπόσχεση από έναν δεσμευτικό κανόνα.

Εν συντομία: τα 7 μέτρα του Booster fir de Wunnengsbau

• Μέτρο 1 – Απαλλαγή από τα τέλη για αγορά επί χάρτου (VEFA): για ένα φυσικό πρόσωπο που αγοράζει κατοικία επί χάρτου με ολοκλήρωση έως 80%, τα τέλη (6% + 1% = 7%) οφείλονται μόνο επί του οικοπέδου. Σε ισχύ από 16/07/2026, για διάστημα 3 ετών.
• Μέτρο 2 – Bëllegen Akt στα 45.000 €: η πίστωση φόρου για συμβολαιογραφική πράξη αυξάνεται από 40.000 σε 45.000 € ανά άτομο, για προσωπική κατοικία. Εφαρμόζεται ήδη.
• Μέτρο 3 – ΦΠΑ 8% για ενοικιαζόμενες κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα, υπό πέντε σωρευτικά κριτήρια. Από την έναρξη ισχύος του νόμου, χωρίς αναδρομικότητα.
• Μέτρο 4 – Απόσβεση «τρεις φορές 6»: 6%/έτος για 6 χρόνια εάν η βάση είναι ≤ 600.000 €/ακίνητο. Προαιρετικό το 2026, υποχρεωτικό καθεστώς από 01/01/2027.
• Μέτρο 5 – Housing Bond: ομολογιακό δάνειο πολιτών ύψους 250 εκατομμυρίων €, με τους τόκους να απαλλάσσονται από την παρακράτηση φόρου στην πηγή 20%. Έναρξη στις αρχές του 2027.
• Μέτρο 6 – Ενισχυμένες ενισχύσεις στέγασης: η επιδότηση επιτοκίου για νέους αυξάνεται στα 300.000 €, οι ατομικές ενισχύσεις αυξάνονται, το πριμ απόκτησης διευρύνεται.
• Μέτρο 7 – Κρατική αγορά επί χάρτου: επιπλέον 300 εκατομμύρια €, μερική απόκτηση ως «κράτηση-άγκυρα» (réservation-ancre), Ανώτατο Επιλέξιμο Ποσό (Montant Maximal Éligible) περιφερειοποιημένο σε 6 κατηγορίες δήμων.

1. Απαλλαγή από τα τέλη μεταβίβασης για αγορά επί χάρτου (VEFA)

Ένα φυσικό πρόσωπο που αποκτά κατοικία μέσω VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, πώληση μελλοντικού ακινήτου), της οποίας η κατασκευή έχει ολοκληρωθεί το πολύ κατά 80% κατά τη στιγμή της απόκτησης, καταβάλλει τα τέλη εγγραφής και μεταγραφής μόνο επί της αξίας του οικοπέδου, και όχι επί του τμήματος της κατασκευής. Το μέτρο αφορά τόσο την ιδιοκατοίκηση όσο και την ενοικίαση και ισχύει για τις αγορές VEFA από τις 16/07/2026, για διάστημα 3 ετών. Για μια πράξη που συνήφθη μεταξύ της ανακοίνωσης και της έναρξης ισχύος του νόμου, μπορεί να υποβληθεί αίτηση απαλλαγής στην AED.

Το μέγεθος της διαφοράς είναι σημαντικό. Ας πάρουμε ως παράδειγμα μια κατοικία που αγοράστηκε έναντι 600.000 €, με ενδεικτική κατανομή 30% για το οικόπεδο / 70% για την κατασκευή, δηλαδή 180.000 € για το οικόπεδο. Υπό κανονικές συνθήκες, τα τέλη 7% επιβάλλονται στο σύνολο: 42.000 €. Με το Μέτρο 1, επιβάλλονται μόνο στο οικόπεδο: 7% των 180.000 = 12.600 €. Το όφελος ανέρχεται σε 29.400 €. Το πραγματικό ποσοστό του οικοπέδου ποικίλλει ανάλογα με το έργο και την τοποθεσία. Μόνο ο κανόνας «τέλη μόνο επί του οικοπέδου» και το ποσοστό 7% προέρχονται από το δελτίο τύπου.

Η άποψη του γραφείου: Το όριο του 80% ολοκλήρωσης επαληθεύεται στη συμβολαιογραφική πράξη: αυτό είναι το πρακτικό σημείο τριβής. Ένα ακίνητο που είναι πολύ προχωρημένο εξαιρείται από τον μηχανισμό. Συνιστούμε να καταγράφεται η κατάσταση ολοκλήρωσης κατά την υπογραφή και να συνδυάσετε αυτό το θέμα με τον οδηγό μας για τη φορολογία ακινήτων.

Τα βασικά: ολοκλήρωση ≤ 80%, τέλη (7%) μόνο επί του οικοπέδου, διάστημα 3 ετών, άμεση εφαρμογή.

2. Το Bëllegen Akt αυξάνεται στα 45.000 ευρώ

Η πίστωση φόρου για συμβολαιογραφικές πράξεις, το Bëllegen Akt, που ισχύει για απόκτηση με σκοπό την προσωπική κατοικία, αυξάνεται από 40.000 σε 45.000 € ανά φυσικό πρόσωπο. Ο μηχανισμός απορροφά τα τέλη απόκτησης (6% τέλος εγγραφής + 1% τέλος μεταγραφής = 7%) μέχρι του ποσού της πίστωσης.

Ο υπολογισμός είναι απλός. Για ένα άτομο, αναζητούμε την τιμή P τέτοια ώστε 7% x P = 45.000, δηλαδή P = 642.857 €, στρογγυλοποιημένο σε ~640.000 € (επαλήθευση: 7% του 640.000 = 44.800 €, ποσό που απορροφάται από την πίστωση). Για ένα ζευγάρι, δύο φυσικά πρόσωπα συγκεντρώνουν πίστωση 90.000 €: P = 90.000 / 0,07 = 1.285.714 €, δηλαδή ~1.280.000 € (7% του 1.280.000 = 89.600 €). Αυτός ο συνδυασμός 45.000 € / ~640.000 € είναι ο πραγματικός δείκτης της καινοτομίας του μηχανισμού. Το μέτρο ισχύει από τις 16/07/2026, με δυνατότητα αναδρομικότητας κατόπιν αιτήματος στην AED.

Τα βασικά: 40.000 → 45.000 €/άτομο, ~640.000 € (ένα άτομο) ή ~1.280.000 € (ζευγάρι) χωρίς τέλη, αναδρομικότητα μέσω της AED.

3. ΦΠΑ 8% για ενοικιαζόμενες κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα

Ένας μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 8% θα ισχύει για τις ενοικιαζόμενες κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα, υπό πέντε σωρευτικές προϋποθέσεις:

• εμβαδόν ≤ 120 τ.μ.,
• τιμή πώλησης ανά τ.μ. ≤ της μέσης περιφερειακής τιμής που δημοσιεύεται από το Observatoire de l'habitat,
• απόδοση ενοικίου περιορισμένη στο 4% του καθαρού επενδεδυμένου κεφαλαίου,
• ενοικίαση για τουλάχιστον 10 χρόνια,
• ενοικιαστής πιστοποιημένος ως δικαιούχος από το Υπουργείο Στέγασης.

«Για πρώτη φορά, τα φορολογικά μέτρα στον τομέα της στέγασης εξαρτώνται από κοινωνικά κριτήρια. Θα ευνοήσουν τη δημιουργία περισσότερων ενοικιαζόμενων κατοικιών με προσιτά ενοίκια.»: Claude Meisch

Σημείο αξιοπιστίας: αυτό το μέτρο τίθεται σε ισχύ με την έναρξη ισχύος του νόμου, χωρίς αναδρομικότητα. Συνεπώς, δεν είναι ακόμη δεσμευτικό στις 21/07/2026.

Τα βασικά: ΦΠΑ 8%, πέντε αυστηρά σωρευτικά κριτήρια, καμία αναδρομικότητα, εξαρτάται από την ψήφιση.

4. Ταχεία απόσβεση «τρεις φορές 6»

Για τις επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, το νέο καθεστώς επιτρέπει απόσβεση 6% ετησίως για 6 χρόνια, όταν η αποσβεστέα βάση είναι ≤ 600.000 € ανά ακίνητο. Πάνω από αυτό το όριο, ο συντελεστής είναι 2% στο σύνολο, χωρίς χρονικό περιορισμό. Το 2026, ο επενδυτής επιλέγει μεταξύ του παλαιού και του νέου καθεστώτος. Από την 01/01/2027, το νέο καθεστώς καθίσταται υποχρεωτικό για τις νέες αποκτήσεις, ενώ τα παλαιά καθεστώτα παραμένουν σε ισχύ μέχρι τη λήξη τους.

Η άποψη του γραφείου: Η επιλογή του 2026 δεν είναι αμελητέα: ανάλογα με το ποσό και τον χρονικό ορίζοντα κατοχής, το παλαιό καθεστώς μπορεί να παραμείνει προτιμότερο μέχρι την αλλαγή. Είναι μια απόφαση που πρέπει να ποσοτικοποιηθεί με έναν φορολογικό σύμβουλο, πριν από τη σύνταξη της πράξης. Δείτε επίσης την προσέγγισή μας για την επένδυση και τη χρηματοδότηση.

Τα βασικά: 6%/6 χρόνια εάν η βάση είναι ≤ 600.000 €, 2% πάνω από αυτό το όριο, προαιρετικό το 2026, υποχρεωτικό από 01/01/2027.

5. Το Housing Bond: 250 εκατομμύρια ευρώ

Το Housing Bond είναι ένα ομολογιακό δάνειο πολιτών ύψους 250 εκατομμυρίων € που προορίζεται για τη χρηματοδότηση προσιτών κατοικιών, στα πρότυπα του προηγούμενου Defence Bond. Οι τόκοι θα απαλλάσσονται από την οριστική παρακράτηση φόρου στην πηγή 20%. Η έναρξη προγραμματίζεται για τις αρχές του 2027. Αποτελεί μια πύλη εισόδου για τον πολίτη-επενδυτή που επιθυμεί μια στοχευμένη και φορολογικά ευνοημένη τοποθέτηση.

Τα βασικά: 250 εκ. €, τόκοι απαλλασσόμενοι από την οριστική παρακράτηση φόρου στην πηγή 20%, έναρξη αρχές 2027.

6. Ενισχυμένες ενισχύσεις στέγασης και αγοραστές πρώτης κατοικίας

Τρεις άξονες, που μπορούν να συνδυαστούν με τα υπόλοιπα μέτρα του πακέτου.

6.1 Επιδότηση επιτοκίου για νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας

Εάν τουλάχιστον ένας από τους δανειολήπτες είναι 35 ετών ή νεότερος, το ανώτατο όριο του επιλέξιμου δανείου για την επιδότηση επιτοκίου αυξάνεται από 200.000 σε 300.000 € (+100.000). Αυτό αφορά 100.000 € επιπλέον δανειακού κεφαλαίου που δικαιούται επιδότηση, όχι την ίδια την επιδότηση, η οποία εξαρτάται από το εισόδημα και τη σύνθεση του νοικοκυριού.

6.2 Ατομικές ενισχύσεις στέγασης (όλα τα νοικοκυριά)

Το ανώτατο όριο του επιδοτούμενου δανείου αυξάνεται από 200.000 σε 250.000 € (+50.000), η προσαύξηση ανά εξαρτώμενο τέκνο από 20.000 σε 30.000 € (+10.000), με μέγιστο συνολικό όριο 370.000 €. Δικαιούχοι: νέοι αιτούντες και δικαιούχοι που ήδη λαμβάνουν πληρωμές.

6.3 Διευρυμένο πριμ απόκτησης

Το πριμ απόκτησης καθίσταται διαθέσιμο για νέους αγοραστές κατοικιών προσιτών ή μετρίου κόστους, υπό την προϋπόθεση ότι τουλάχιστον ένας μελλοντικός ιδιοκτήτης είναι 35 ετών ή νεότερος κατά τη σύναψη της πράξης. Ανοίγει την πρόσβαση στο πριμ απόκτησης ιδιοκτησίας και στο πριμ αποταμίευσης.

Τα βασικά: επιδότηση επιτοκίου 200.000 → 300.000 €, ενισχύσεις 200.000 → 250.000 €, προσαύξηση 20.000 → 30.000 €/παιδί (+10.000), ανώτατο όριο 370.000 €, διευρυμένο πριμ εάν ένας αγοραστής είναι ≤ 35 ετών.

7. Κρατική αγορά επί χάρτου (VEFA) και περιφερειοποιημένο Ανώτατο Επιλέξιμο Ποσό

Το κράτος συνεχίζει το πρόγραμμα αγοράς VEFA με επιπλέον 300 εκατομμύρια €. Ο προηγούμενος απολογισμός: 480 εκατομμύρια € επενδύθηκαν, 830 κατοικίες αποκτήθηκαν ή κρατήθηκαν. Η μέθοδος εξελίσσεται: το κράτος αγοράζει πλέον ένα μέρος των κατοικιών από την έναρξη της εμπορικής διάθεσης, δημιουργώντας μια «κράτηση-άγκυρα» (réservation-ancre) που εξασφαλίζει τις πωλήσεις, αποδεσμεύει τη χρηματοδότηση των κατασκευαστών και την έναρξη των εργοταξίων. Μια διαρθρωτική καινοτομία: ένα περιφερειοποιημένο Ανώτατο Επιλέξιμο Ποσό (Montant Maximal Éligible, MME), με τους δήμους να κατανέμονται σε 6 κατηγορίες για την προσαρμογή των ανώτατων ορίων απόκτησης στις τοπικές πραγματικότητες. Όσοι παρακολουθούν τις τιμές ανά τ.μ. ανά δήμο θα διακρίνουν την άμεση σχέση με αυτήν την περιφερειοποίηση.

Τα βασικά: +300 εκ. €, κράτηση-άγκυρα, MME σε 6 κατηγορίες δήμων.

Τι αλλάζει στην πράξη: η δική μας ανάγνωση

Για τον αγοραστή κύριας κατοικίας, το αποτέλεσμα είναι άμεσο και σωρευτικό: Bëllegen Akt στα 45.000 € και, για τα νεόδμητα, απαλλαγή από τα τέλη επί της κατασκευής για αγορές VEFA. Τα νεόδμητα υπό κατασκευή γίνονται σαφώς πιο ανταγωνιστικά σε σχέση με τα παλαιά. Για τον αγοραστή πρώτης κατοικίας ηλικίας 35 ετών ή νεότερο, ο συνδυασμός της επιδότησης επιτοκίου στα 300.000 €, των αυξημένων ατομικών ενισχύσεων και του διευρυμένου πριμ απόκτησης μετατοπίζει το όριο εισόδου, με την επιφύλαξη των όρων έναρξης ισχύος των ενισχύσεων του 6ου μέτρου, καθώς το δελτίο τύπου δεν ορίζει ημερομηνία για το μέτρο αυτό. Για τον επενδυτή σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, η απόσβεση «τρεις φορές 6» και ο ΦΠΑ 8% αλλάζουν τα οικονομικά δεδομένα ενός έργου, αλλά το ένα αναμένει την απόφαση 2026/2027 και το άλλο την ψήφιση του νόμου.

Η δική μας ανάγνωση: Το πραγματικό πλεονέκτημα δεν είναι ένας μεμονωμένος αριθμός, αλλά το χρονοδιάγραμμα: ό,τι είναι ήδη κεκτημένο (VEFA, Bëllegen Akt στα 45.000 €) υπογράφεται από τώρα, ό,τι αναμένει τον νόμο (ΦΠΑ 8%, απόσβεση) προετοιμάζεται, αλλά δεν υπόσχεται.

Σημείο προσοχής: μην συγχέετε την ανακοίνωση με το θετικό δίκαιο. Ο ΦΠΑ 8%, η απόσβεση και το Housing Bond δεν είναι ακόμη δεσμευτικά. Πριν από οποιαδήποτε υπογραφή, συνιστούμε να επικυρώσετε κάθε υπόθεση με έναν συμβολαιογράφο ή έναν φορολογικό σύμβουλο.

«Η στέγαση είναι η πρωταρχική ανησυχία των πολιτών. [...] Με αυτό το Booster fir de Wunnengsbau, εφαρμόζουμε ένα συνεκτικό σύνολο μέτρων.»: Gilles Roth

Πότε εφαρμόζεται κάθε μέτρο

• Ήδη σε ισχύ (16/07/2026): Μέτρο 1 (απαλλαγή VEFA) και Μέτρο 2 (Bëllegen Akt στα 45.000 €), με δυνατότητα αναδρομικότητας μέσω της AED.
• Μέτρο 1: διάστημα 3 ετών από τις 16/07/2026.
• Με την έναρξη ισχύος του νόμου, χωρίς αναδρομικότητα: Μέτρο 3 (ΦΠΑ 8%).
• 2026: Μέτρο 4, επιλογή μεταξύ παλαιού και νέου καθεστώτος.
• 01/01/2027: Μέτρο 4, υποχρεωτικό νέο καθεστώς για νέες αποκτήσεις.
• Αρχές 2027: Μέτρο 5 (Housing Bond).
• Μέτρο 6 (ενισχύσεις στέγασης): το δελτίο τύπου δεν ορίζει ακριβή ημερομηνία έναρξης ισχύος.
• Μέτρο 7 (Κρατική αγορά VEFA, +300 εκ. €): επενδυτικό πρόγραμμα, χωρίς ημερομηνία ψήφισης νόμου.

Πώς σας συνοδεύει η EIRES

Αυτό το άρθρο είναι ενημερωτικό: τα ποσά και οι κανόνες προέρχονται από το κυβερνητικό δελτίο τύπου και θα πρέπει να επιβεβαιωθούν από τα κείμενα που θα δημοσιευτούν στο Legilux, στο guichet.lu και στο logement.public.lu. Κάθε περίπτωση, είτε πρόκειται για κύρια κατοικία, πρώτη απόκτηση ή επένδυση σε ενοικιαζόμενο ακίνητο, απαιτεί ξεχωριστό υπολογισμό.

Στην EIRES Real Estate, η αφετηρία είναι μια συζήτηση, όχι μια φόρμα. Είτε προετοιμάζετε μια αγορά νεόδμητου, είτε αξιολογείτε τον αντίκτυπο του Bëllegen Akt των 45.000 € στον προϋπολογισμό σας, είτε συγκρίνετε παλαιά ακίνητα με αγορές VEFA, αναλύουμε μαζί σας τα δεδομένα. Για να προχωρήσετε: ακίνητα προς πώληση, χρηματοδότηση της απόκτησής σας ή μια εμπιστευτική εκτίμηση.