Bëllegen Akt 2026: ο πλήρης οδηγός για την πίστωση φόρου

Το Bëllegen Akt 2026 είναι μια πίστωση φόρου που μειώνει, συχνά μέχρι και μηδενίζει, τα τέλη που επιβάλλονται στη συμβολαιογραφική πράξη κατά την αγορά κατοικίας που προορίζεται για προσωπική σας χρήση. Δεν πρόκειται για βοήθημα με την έννοια της καταβαλλόμενης επιδότησης: είναι ένας άμεσος συμψηφισμός με τα τέλη καταχώρισης και μεταγραφής που κανονικά θα πληρώνατε στον συμβολαιογράφο.

Από τις 16 Ιουλίου 2026, το ισχύον ποσό είναι 45.000 € ανά φυσικό πρόσωπο, έχοντας αυξηθεί σε αυτό το επίπεδο από το πακέτο «Booster fir de Wunnengsbau». Ένα σημείο αξίζει να τονιστεί εξαρχής: οι περισσότεροι διαδικτυακοί οδηγοί, καθώς και η ίδια η σελίδα guichet.public.lu, εξακολουθούν να αναφέρουν 40.000 €. Αυτό το ποσό δεν ισχύει πλέον. Το επικαιροποιημένο ποσό, αυτό που εφαρμόζει ο συμβολαιογράφος σας σήμερα, είναι 45.000 €.

Αυτή η διαφορά δεν είναι ασήμαντη. Για ένα ζευγάρι, αντιπροσωπεύει 10.000 € επιπλέον δυνατότητας συμψηφισμού (2 × 5.000 €). Παρακάτω αναλύουμε τον μηχανισμό, τις ακριβείς προϋποθέσεις, τα επιλέξιμα ακίνητα, τους συγκεκριμένους υπολογισμούς και τον κανόνα της διετούς κατοίκησης: το πιο ευαίσθητο σημείο που σπάνια αναλύεται σωστά αλλού.

Τι είναι το Bëllegen Akt

Το Bëllegen Akt είναι μια πίστωση φόρου επί των συμβολαιογραφικών πράξεων. Συμψηφίζεται με τα τέλη που εισπράττονται κατά την απόκτηση ενός ακινήτου που προορίζεται για την κύρια, προσωπική και πραγματική σας κατοικία.

Συγκεκριμένα, η αγορά μιας κατοικίας στο Λουξεμβούργο επιβαρύνεται με δύο τέλη, που υπολογίζονται επί της τιμής: 6% τέλη καταχώρισης και 1% τέλος μεταγραφής, δηλαδή 7% συνολικά. Η πίστωση έρχεται να καλύψει αυτό το 7% μέχρι το ύψος του διαθέσιμου υπολοίπου σας.

Μια χρήσιμη διευκρίνιση: ακόμη και όταν η πίστωση καλύπτει το σύνολο των τελών, η Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό των 100 €. Επομένως, δεν υπογράφετε ποτέ μια πράξη με μηδενικά τέλη, αλλά η εξοικονόμηση παραμένει σημαντική.

45.000 € ανά άτομο το 2026: το επικαιροποιημένο ποσό

Η πίστωση είναι ατομική και σωρευτική εφ' όρου ζωής. Κάθε φυσικό πρόσωπο διαθέτει ένα κονδύλι που μπορεί να χρησιμοποιήσει εφάπαξ ή σταδιακά σε πολλαπλές αγορές, μέχρι εξαντλήσεώς του.

Το ιστορικό του ποσού εξηγεί τη σημερινή σύγχυση:

• 20.000 €: μόνιμο βασικό ποσό, ο πυρήνας του μέτρου.
• 30.000 €: προσωρινή αύξηση για πράξεις που υπογράφηκαν από τις 7 Μαρτίου έως τις 16 Μαΐου 2023.
• 40.000 €: αύξηση, αρχικά προσωρινή για πράξεις από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως τις 30 Ιουνίου 2025, η οποία στη συνέχεια μονιμοποιήθηκε σε αυτό το επίπεδο με τον νόμο της 3ης Ιουλίου 2025. Το ποσό παρέμεινε στα 40.000 € μέχρι τις 15 Ιουλίου 2026.
• 45.000 €: ποσό σε ισχύ από τις 16 Ιουλίου 2026, μέσω του πακέτου «Booster fir de Wunnengsbau».

Αυτή την τελευταία αύξηση δεν έχουν ενσωματώσει ακόμη τα περισσότερα διαδικτυακά άρθρα. Οι επίσημες πηγές παραμένουν η αναφορά για τη νομοθεσία (guichet.public.lu, η AED, Legilux), αλλά όσον αφορά το ακριβές ποσό, παρουσιάζουν καθυστέρηση στην ενημέρωση: ελέγχετε πάντα την ημερομηνία επικαιροποίησης.

Καθώς η πίστωση συνδέεται με το άτομο, ένα ζευγάρι που αγοράζει από κοινού συγκεντρώνει και τα δύο κονδύλια: 2 × 45.000 = 90.000 €. Δύο αγοραστές, δύο ξεχωριστά ανώτατα όρια, που αθροίζονται στην ίδια πράξη.

Μέχρι ποια τιμή αγοράζετε χωρίς τέλη

Δεδομένου ότι τα τέλη αντιπροσωπεύουν το 7% της τιμής, μπορούμε να υπολογίσουμε το όριο πέραν του οποίου η πίστωση δεν επαρκεί πλέον για να τα καλύψει πλήρως.

Για ένα άτομο που διαθέτει 45.000 €: 7% των 640.000 € = 44.800 €. Ένας μόνος αγοραστής καλύπτει επομένως το σύνολο των τελών για τιμή έως περίπου 640.000 €. Πέραν αυτού του ορίου, πληρώνει 7% στο υπερβάλλον ποσό.

Για ένα ζευγάρι που διαθέτει συνολικά 90.000 €: 7% του 1.280.000 € = 89.600 €. Το ζευγάρι καλύπτει το σύνολο των τελών για τιμή έως περίπου 1.280.000 €.

Τρία συγκεκριμένα παραδείγματα, που δίνονται ενδεικτικά πέραν των επίσημων ορίων του ενημερωτικού δελτίου, έχοντας κατά νου το ελάχιστο ποσό των 100 € που εισπράττει πάντα η AED:

• Ένα στούντιο 350.000 € (ένας αγοραστής): τέλη 24.500 €, καλύπτονται πλήρως. Απομένει πίστωση περίπου 20.500 € για μελλοντική αγορά (εκτός του ελάχιστου ποσού των 100 € που εισπράττει πάντα η AED).
• Ένα διαμέρισμα 640.000 € (ένας αγοραστής): τέλη 44.800 €, καλύπτονται. Το κονδύλι έχει σχεδόν εξαντληθεί.
• Μια κατοικία 1.000.000 € (ζευγάρι): τέλη 70.000 €, καλύπτονται πλήρως. Απομένει συνολική πίστωση περίπου 20.000 € (εκτός του ελάχιστου ποσού των 100 € που εισπράττει πάντα η AED).

Η άποψή μας: αυτά τα όρια είναι ενδεικτικά, δεν αποτελούν εγγύηση. Κατά την υπογραφή, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας να επιβεβαιώσει το ακριβές διαθέσιμο υπόλοιπο για κάθε αγοραστή, καθώς μια προηγούμενη αγορά μπορεί να έχει μειώσει μέρος του.

Οι προϋποθέσεις για να επωφεληθείτε

Η κεντρική προϋπόθεση είναι η χρήση του ακινήτου ως κύρια, προσωπική και πραγματική κατοικία του αγοραστή. Το ακίνητο δεν αποτελεί επένδυση: πρέπει να κατοικείτε σε αυτό.

Οι πιθανοί δικαιούχοι είναι πολλοί:

• Κάτοικοι Λουξεμβούργου, εγγεγραμμένοι στο δημοτολόγιο.
• Μη κάτοικοι που δεσμεύονται να εγκατασταθούν στο ακίνητο.
• Κάτοικοι του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, που εξομοιώνονται με τους μόνιμους κατοίκους: το όφελος είναι αυτόματο, χωρίς προκαταβολή, εφόσον ζητηθεί κατά την υπογραφή.
• Υπήκοοι τρίτων χωρών, με την προσκόμιση πιστοποιητικού κατοικίας.

Αυτό το σημείο αξίζει να τονιστεί για τους μεθοριακούς εργαζόμενους από το Βέλγιο, τη Γαλλία ή τη Γερμανία, οι οποίοι συχνά είναι ελλιπώς ενημερωμένοι: ως κάτοικοι του ΕΟΧ, ο συμψηφισμός πραγματοποιείται αυτόματα, χωρίς να απαιτείται προκαταβολή, εφόσον ζητηθεί στη συμβολαιογραφική πράξη.

Ένα άλλο πλεονέκτημα, που σπάνια προβάλλεται: καμία προϋπόθεση περιουσίας, εισοδήματος, αξίας του ακινήτου ή κτηματολογικού εισοδήματος. Το μέτρο προορίζεται αποκλειστικά για φυσικά πρόσωπα, ενώ οι εταιρείες εξαιρούνται.

Ποια ακίνητα είναι επιλέξιμα

Είναι επιλέξιμα:

• υφιστάμενη κατοικία για χρήση ως κύρια κατοικία,
• οικόπεδο εντός οικιστικής ζώνης,
• υπό ανέγερση ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς VEFA,
• παραρτήματα (γκαράζ, κήπος) που είναι παρακείμενα ή κοντινά.

Για ένα οικόπεδο ή ένα υπό ανέγερση ακίνητο, η προθεσμία κατοίκησης επεκτείνεται στα 4 έτη αντί για 2, κάτι λογικό, καθώς απαιτείται χρόνος για την κατασκευή.

Είναι εξαιρούμενα:

• οι δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες,
• τα ακίνητα που προορίζονται για ενοικίαση ή εμπορική χρήση,
• οι αποκτήσεις μέσω δωρεάς ή κληρονομιάς.

Πώς να επωφεληθείτε: ο ρόλος του συμβολαιογράφου

Δεν χρειάζεται να προβείτε σε καμία προκαταρκτική ενέργεια με τη διοίκηση. Η πίστωση ζητείται από τον συμβολαιογράφο κατά τη σύνταξη της πράξης.

Η πράξη περιλαμβάνει το αίτημά σας και τις δεσμεύσεις σας: να κατοικήσετε προσωπικά στο ακίνητο εντός των προθεσμιών, να μην αλλάξετε τη χρήση του, να επιστρέψετε την έκπτωση σε περίπτωση μη συμμόρφωσης και να δηλώσετε στην AED οποιαδήποτε παραχώρηση ή αλλαγή χρήσης εντός 3 μηνών.

Για τους κατοίκους του ΕΟΧ, ο συμψηφισμός είναι αυτόματος εφόσον ζητηθεί κατά την υπογραφή. Το υπόλοιπο της πίστωσης μπορεί να ελεγχθεί ανά πάσα στιγμή ηλεκτρονικά στο MyGuichet.lu, μέσω της υπηρεσίας «Crédit d'impôt sur les actes notariés». Είναι συνετό να το ελέγχετε πριν από κάθε νέα αγορά.

Κατοίκηση και επιστροφή: ο κανόνας των 2 ετών

Αυτό είναι το πιο ευαίσθητο σημείο, και αυτό που παρατηρούμε συχνότερα να παρερμηνεύεται.

Πρέπει να κατοικήσετε πραγματικά και προσωπικά στο ακίνητο: εντός 2 ετών από την πράξη στη γενική περίπτωση, εντός 4 ετών για οικόπεδο ή υπό ανέγερση ακίνητο. Και πρέπει να το κατοικείτε για 2 συνεχόμενα έτη ως ιδιοκτήτης.

Πριν από τη συμπλήρωση αυτών των 2 ετών, εάν ενοικιάσετε (ακόμη και μερικώς), παραχωρήσετε ή παύσετε να κατοικείτε στο ακίνητο, οφείλετε να επιστρέψετε πλήρως την έκπτωση φόρου, μαζί με τους νόμιμους τόκους που υπολογίζονται από την ημέρα χορήγησής της. Η κύρωση είναι βαριά και αναδρομική.

Υπάρχουν δικλείδες ασφαλείας. Μπορεί να ζητηθεί παράταση, γραπτώς και αιτιολογημένα, από τον Διευθυντή της AED. Προβλέπονται εξαιρέσεις από την υποχρέωση κατοίκησης: ανωτέρα βία, ασθένεια (με ιατρικό πιστοποιητικό), αναγκαστική πώληση, απαλλοτρίωση για λόγους δημόσιας ωφέλειας, θάνατος συζύγου, διαζύγιο ή λύση συμφώνου συμβίωσης. Απαλλαγή από την υποχρέωση επιστροφής ισχύει σε περίπτωση ακούσιας επαγγελματικής μετάθεσης, υπό τον όρο της επανέναρξης της κατοίκησης αμέσως μετά την επιστροφή, μέχρι τη συμπλήρωση 2 ετών συνολικά.

Μετά από 2 έτη κατοίκησης, είστε ελεύθεροι: μπορείτε να πουλήσετε, να παραχωρήσετε ή να ενοικιάσετε χωρίς καμία συνέπεια για την πίστωση που σας χορηγήθηκε.

Η συμβουλή του γραφείου: διαβάστε προσεκτικά τη δέσμευση κατοίκησης, ιδίως στην περίπτωση VEFA, όπου η αντίστροφη μέτρηση των 4 ετών εξαρτάται από την παράδοση του κατασκευαστή. Μια καθυστέρηση στο εργοτάξιο μπορεί να σας φέρει κοντά στη λήξη της προθεσμίας χωρίς δική σας υπαιτιότητα: προβλέψτε το και τεκμηριώστε κάθε περίπτωση ανωτέρας βίας. Σε περίπτωση αμφιβολίας, η σωστή κίνηση είναι να συμβουλευτείτε τον συμβολαιογράφο και την AED πριν υπογράψετε.

Το Bëllegen Akt και τα άλλα εργαλεία του 2026

Το Bëllegen Akt δεν πρέπει να εξετάζεται μεμονωμένα. Συνδυάζεται με τα άλλα μέτρα του πακέτου «Booster fir de Wunnengsbau»: την απαλλαγή από τα τέλη στην περίπτωση VEFA (ολοκλήρωση έως 80%, με τα τέλη να αφορούν τότε μόνο το οικόπεδο) και τον υπερμειωμένο ΦΠΑ κατοικίας στο 3%.

Συνδυαστικά, αυτά τα εργαλεία μειώνουν σημαντικά τα έξοδα απόκτησης μιας νέας κύριας κατοικίας. Για να κατανοήσετε τη μεταξύ τους σχέση, σας παραπέμπουμε στις δύο σχετικές αναλύσεις μας: Booster fir de Wunnengsbau: τα 7 μέτρα για τη στέγαση το 2026 και Αγορά VEFA στο Λουξεμβούργο: ο πλήρης οδηγός. Ο οδηγός μας για τη φορολογία ακινήτων τοποθετεί το σύνολο στο φορολογικό πλαίσιο του 2026.

Σε νομικό επίπεδο, το μέτρο βασίζεται στον τροποποιημένο νόμο της 30ής Ιουλίου 2002 (mesures fiscales pour terrains à bâtir et immeubles d'habitation) και στον τροποποιημένο νόμο της 22ας Οκτωβρίου 2008 (pacte logement). Η αρμόδια αρχή είναι η AED.

Πώς σας υποστηρίζει η EIRES

Το Bëllegen Akt φαίνεται απλό στα χαρτιά, ένας αριθμός, ένα ποσοστό, αλλά το πραγματικό του όφελος εξαρτάται από την κατάστασή σας: υπόλοιπο που έχει ήδη μειωθεί, καθεστώς διαμονής, χρονοδιάγραμμα κατοίκησης, τύπος ακινήτου. Εδώ είναι που η ανάλυση του γραφείου μας αποκτά νόημα.

Υποστηρίζουμε αγοραστές πρώτης κατοικίας, ζευγάρια και νέες οικογένειες στην απόκτηση της κύριας κατοικίας τους, συνδυάζοντας την πίστωση φόρου, την απαλλαγή VEFA και τον ΦΠΑ 3% ανάλογα με το κάθε έργο. Μπορείτε να περιηγηθείτε στα ακίνητά μας προς πώληση ή να ζητήσετε μια εμπιστευτική εκτίμηση εάν πουλάτε πρώτα για να αγοράσετε ξανά.

Το σημείο εκκίνησης είναι μια συζήτηση, όχι μια φόρμα. Και για κάθε αριθμητικό κανόνα, η τελική επαλήθευση ανήκει πάντα στον συμβολαιογράφο σας και στην AED, πριν από την υπογραφή.