Φορολογία ακινήτων στο Λουξεμβούργο

Το «Bëllegen Akt» (κατά λέξη «φθηνή πράξη») είναι μια φορολογική πίστωση που εφαρμόζεται απευθείας από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης. Εξουδετερώνει τα τέλη καταχώρισης και μεταγραφής κατά την αγορά της κύριας κατοικίας σας, έως 45.000 € ανά αγοραστή φυσικό πρόσωπο, δηλαδή 90.000 € για ζευγάρι που αγοράζει σε συγκυριότητα.

Η πίστωση είναι προσωπική και μη μεταβιβάσιμη: κάθε αγοραστής μπορεί να τη χρησιμοποιήσει μία φορά στη ζωή του, για κύρια κατοικία στην οποία κατοικεί τουλάχιστον δύο χρόνια. Ένα αχρησιμοποίητο υπόλοιπο μπορεί ωστόσο να διατηρηθεί για μελλοντική αγορά, αν η πρώτη αγορά δεν εξάντλησε τα 45.000 €.

Στην πράξη, οι περισσότεροι αγοραστές πρώτης κατοικίας δεν πληρώνουν κανένα τέλος καταχώρισης για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα: με τέλη 7% σε ακίνητο 500.000 €, ο λογαριασμός θα ανερχόταν σε 35.000 €, που απορροφώνται εξ ολοκλήρου από την πίστωση ενός ζευγαριού. Πέραν αυτού του ποσού, οφείλεται μόνο η υπέρβαση.

Κατά την αγορά υφιστάμενου ακινήτου, το κράτος εισπράττει 6% τέλη καταχώρισης και 1% τέλος μεταγραφής, δηλαδή 7% της τιμής απόκτησης, πριν από την εφαρμογή του Bëllegen Akt. Στον δήμο της Πόλης του Λουξεμβούργου, μια δημοτική προσαύξηση ανεβάζει τον πραγματικό συντελεστή στο 10% (επιπλέον 3%), εκτός από την κύρια κατοικία, που παραμένει στο 7%.

Σε αγορά υπό κατασκευή (VEFA), τα τέλη αφορούν μόνο το αναλογούν ποσοστό του οικοπέδου και όχι τις κατασκευαστικές εργασίες, που τιμολογούνται με ΦΠΑ. Ο διαχωρισμός αυτός μειώνει αισθητά τη φορολογητέα βάση, ένα κρίσιμο σημείο στη σύγκριση μεταξύ μεταχειρισμένου και νεόδμητου ακινήτου.

Τα τέλη καθίστανται απαιτητά κατά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης, παρακρατούνται και αποδίδονται στη Διοίκηση Καταχώρισης, Δημόσιας Περιουσίας και ΦΠΑ (AED). Η πίστωση Bëllegen Akt αφαιρείται στην πηγή: ο συμβολαιογράφος υπολογίζει το καθαρό πληρωτέο ποσό.

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται από επίσημο τιμολόγιο και ακολουθεί φθίνουσα κλίμακα ανάλογα με την τιμή του ακινήτου: περίπου 1,0% έως 1,5% της τιμής για μια συνηθισμένη κατοικία, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Σε αυτήν προστίθενται οι δαπάνες (κτηματολογικές έρευνες, πολεοδομία, αντίγραφα) και τα έξοδα εγγραφής υποθήκης, αν χρηματοδοτείτε την αγορά με δάνειο.

Υπολογίστε 0,4% έως 0,6% του ποσού του δανείου για την εγγραφή του προνομίου του δανειστή στο υποθηκοφυλακείο. Η διατύπωση αυτή προστατεύει την τράπεζα και σας συνοδεύει καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου· αίρεται με την εξάλειψη της εγγραφής κατά τη λήξη του δανείου.

Συνήθες ποσό που πρέπει να διαθέσετε κατά την υπογραφή: περίπου 8 έως 10% της τιμής για υφιστάμενο ακίνητο με χρηματοδότηση (τέλη + συμβολαιογράφος + εγγραφή υποθήκης), 3 έως 5% για VEFA. Καθορίζουμε αυτό το ποσό με κάθε αγοραστή πριν από κάθε προσφορά.

Όταν αγοράζετε υπό κατασκευή (VEFA) ή χτίζετε την κύρια κατοικία σας, ο ΦΠΑ στις κατασκευαστικές εργασίες μειώνεται από 17% σε 3%. Το όφελος περιορίζεται στις 50.000 € ανά κατοικία, δηλαδή περίπου 357.000 € εργασιών χωρίς ΦΠΑ καλύπτονται με τον υπερμειωμένο συντελεστή.

Ο μηχανισμός λειτουργεί με δύο τρόπους: είτε με απευθείας τιμολόγηση από τον εργολάβο με συντελεστή 3% («άμεση εφαρμογή») είτε με μεταγενέστερη επιστροφή από την AED («επιστροφή»). Η επιλογή γίνεται με φάκελο που υποβάλλεται στη Διοίκηση πριν από τις εργασίες.

Βασική προϋπόθεση: η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον δύο χρόνια από την εγκατάσταση. Μεταπώληση ή αλλαγή χρήσης πριν από τη λήξη αυτής της προθεσμίας συνεπάγεται αναλογική επιστροφή (pro rata temporis) του φορολογικού οφέλους που λάβατε.

Ο δημοτικός φόρος ακίνητης περιουσίας παραμένει χαμηλός στο Λουξεμβούργο σε σύγκριση με τις γειτονικές χώρες: περίπου 100 έως 300 € τον χρόνο για ένα διαμέρισμα υψηλών προδιαγραφών, υπολογισμένος βάσει μιας ιστορικής φορολογικής μοναδιαίας αξίας (που σπάνια αναθεωρείται) × έναν δημοτικό συντελεστή. Μια μεταρρύθμιση προβλέπεται μεσοπρόθεσμα, αλλά το χρονοδιάγραμμά της παραμένει αβέβαιο.

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με την προοδευτική κλίμακα του φόρου εισοδήματος, μετά την αφαίρεση των πραγματικών δαπανών (τόκοι δανείου, συντήρηση, φόροι, απόσβεση του κτιρίου). Ένας επενδυτής μη κάτοικος φορολογείται στο Λουξεμβούργο μόνο για τα εισοδήματα λουξεμβουργιανής προέλευσης, με σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.

Κατά τη μεταπώληση, η υπεραξία απαλλάσσεται μετά από δύο χρόνια κατοχής, αν το ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία σας. Διαφορετικά, η «κερδοσκοπική» υπεραξία (κάτω από δύο χρόνια) φορολογείται με τον πλήρη προοδευτικό συντελεστή· η «μακροπρόθεσμη» υπεραξία (άνω των δύο ετών) επωφελείται από συντελεστή μειωμένο στο μισό, δηλαδή περίπου 21% κατ’ ανώτατο όριο.

Υφιστάμενο διαμέρισμα 800.000 € εκτός της Πόλης του Λουξεμβούργου, ζευγάρι που αγοράζει πρώτη κατοικία, κύρια κατοικία, χρηματοδότηση 80%. Ακαθάριστα τέλη (7%): 56.000 €· Bëllegen Akt (ανώτατο όριο 90.000 €): -56.000 €· καθαρά τέλη: 0 €. Αμοιβή συμβολαιογράφου (~1,2%): 9.600 € με ΦΠΑ. Εγγραφή υποθήκης επί 640.000 € (~0,5%): 3.200 €. Σύνολο εξόδων απόκτησης: περίπου 12.800 €, δηλαδή 1,6% της τιμής.

Το ίδιο ακίνητο στην Πόλη του Λουξεμβούργου, όχι ως κύρια κατοικία (επένδυση προς ενοικίαση): ακαθάριστα τέλη 10% = 90.000 €, χωρίς Bëllegen Akt, συμβολαιογράφος ~9.600 €, εγγραφή υποθήκης ~3.200 €, σύνολο ~92.800 € (11,6%). Η διαφορά ανάμεσα στα δύο σενάρια δείχνει γιατί ο χαρακτηρισμός «κύρια κατοικία» είναι ο πρώτος φορολογικός μοχλός μιας αγοράς στο Λουξεμβούργο.

Καταρτίζουμε αυτό το σχέδιο για κάθε ακίνητο που εξετάζουμε μαζί σας, κονδύλι προς κονδύλι, πριν από κάθε προσφορά: τέλη, συμβολαιογράφος, υποθήκη, ΦΠΑ κατά περίπτωση, προκαταβολή κοινοχρήστων, εκτιμώμενος φόρος ακίνητης περιουσίας. Το πραγματικό κόστος μιας αγοράς δεν είναι ποτέ η τιμή της αγγελίας.