Αγορά ακινήτου υπό ανέγερση στο Λουξεμβούργο: ο πλήρης οδηγός 2026

Η αγορά μέσω VEFA στο Λουξεμβούργο — vente en l'état futur d'achèvement (πώληση υπό μελλοντική ολοκλήρωση) — σημαίνει την απόκτηση ενός νεόδμητου ακινήτου «επί χάρτου», πριν ολοκληρωθεί το έργο, με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη να αποκτάται σταδιακά με την πρόοδο των εργασιών. Είναι ένας συνήθης τρόπος απόκτησης νεόδμητων ακινήτων στο Μεγάλο Δουκάτο και υπακούει σε ακριβείς κανόνες, που προστατεύουν τον αγοραστή και είναι εδραιωμένοι στο δίκαιο του Λουξεμβούργου: Αστικός Κώδικας (άρθρα 1792 και 2270), Κώδικας Καταναλωτή και η θεωρία της AED για τη φορολογία.

Αυτό το σημείο αξίζει να τεθεί εξαρχής, καθώς πολλά γαλλόφωνα περιεχόμενα συγχέουν το γαλλικό με το λουξεμβουργιανό καθεστώς. Αυτός ο οδηγός ασχολείται αποκλειστικά με το πλαίσιο του Μεγάλου Δουκάτου. Οι μηχανισμοί, τα όρια και οι αριθμοί που αναφέρονται προέρχονται από επίσημες λουξεμβουργιανές πηγές (guichet.public.lu, Portail de la fiscalité indirecte de l'AED, Legilux, Observatoire de l'habitat).

Το έτος 2026 αλλάζει σημαντικά τη φορολογική εξίσωση για τα νεόδμητα. Το πακέτο Booster fir de Wunnengsbau, σε ισχύ από τις 16 Ιουλίου 2026 και για τρία χρόνια, καθιστά τα νεόδμητα πιο ανταγωνιστικά: υπό προϋποθέσεις, τα τέλη μεταβίβασης αφορούν πλέον μόνο το οικόπεδο. Σε συνδυασμό με την αύξηση του Bëllegen Akt στα 45.000€ ανά άτομο και τον ΦΠΑ κατοικίας στο 3%, η αγορά μέσω VEFA ανακτά ένα πραγματικό φορολογικό πλεονέκτημα. Αναλύουμε κάθε μηχανισμό λεπτομερώς παρακάτω.

Τι είναι η VEFA, συγκεκριμένα

Στην VEFA, ο πωλητής σας μεταβιβάζει αμέσως τα δικαιώματά του επί του οικοπέδου και την ιδιοκτησία των ήδη υφιστάμενων κατασκευών. Στη συνέχεια γίνεστε ιδιοκτήτης σταδιακά με την πρόοδο των εργασιών: τα θεμέλια, μετά οι τοίχοι, και έπειτα η στέγη σας ανήκουν προοδευτικά καθώς κατασκευάζονται.

Το αντάλλαγμα αυτής της προοδευτικής μεταβίβασης είναι η πληρωμή σε δόσεις, η οποία είναι συνδεδεμένη με την πραγματική πρόοδο του έργου. Δεν πληρώνετε το σύνολο κατά την υπογραφή: καταβάλλετε τμηματικά ποσά μέχρι την παράδοση. Αυτός ο μηχανισμός, που πλαισιώνεται από τον νόμο, περιορίζει την έκθεσή σας ενώ χρηματοδοτεί τον κατασκευαστή ανάλογα με τον ρυθμό που χτίζει.

Το συμβόλαιο VEFA: συμβολαιογραφική πράξη και υποχρεωτικές αναφορές

Το συμβόλαιο πώλησης VEFA μπορεί να συναφθεί μόνο μετά την έκδοση των οικοδομικών αδειών, και αποκλειστικά με συμβολαιογραφική πράξη. Αυτός ο τύπος δεν είναι διακοσμητικός: αρκετές αναφορές επιβάλλονται επί ποινή ακυρότητας.

Το συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει: την ταυτότητα του ιδιοκτήτη του οικοπέδου και των κατασκευών, την ημερομηνία έκδοσης των διοικητικών αδειών και τους όρους τους, την περιγραφή του ακινήτου και τον συμφωνημένο βαθμό ολοκλήρωσης, την τιμή και τους όρους πληρωμής της, την προθεσμία παράδοσης, και, για την VEFA, την εγγύηση της πλήρους ολοκλήρωσης του ακινήτου.

Πρέπει να επισυνάπτονται, επίσης επί ποινή ακυρότητας: τα σχέδια, η περιγραφική μελέτη που αναλύει τα τεχνικά χαρακτηριστικά και τα υλικά, και ο κανονισμός συνιδιοκτησίας όταν εφαρμόζεται.

Βασικό σημείο: την ακυρότητα του συμβολαίου μπορεί να την επικαλεστεί μόνο ο αγοραστής, και μόνο πριν την ολοκλήρωση των εργασιών. Ο μηχανισμός είναι λοιπόν σχεδιασμένος ως ασπίδα προς όφελος του αγοραστή, όχι ως κενό που μπορεί να εκμεταλλευτεί ο πωλητής.

Το συμβόλαιο κράτησης και η εγγυοδοσία

Πριν από την πώληση, μπορεί να υπογραφεί ένα συμβόλαιο κράτησης: σε αντάλλαγμα μιας εγγυοδοσίας, ο πωλητής σας κρατά το ακίνητο. Αυτή η προκαταβολή περιορίζεται στο 2% της προβλεπόμενης τιμής.

Η προκαταβολή σας επιστρέφεται εάν ο πωλητής δεν συνάψει το οριστικό συμβόλαιο εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ή εάν το προτεινόμενο συμβόλαιο παρουσιάζει σημαντική διαφορά σε σχέση με τις προβλέψεις, ιδίως μια τελική τιμή ανώτερη κατά περισσότερο από 5%, ή εάν δεν υλοποιηθούν ορισμένοι ανακοινωθέντες εξοπλισμοί. Αντίθετα, δεν είστε ποτέ υποχρεωμένος να αγοράσετε. Αλλά αν παραιτηθείτε χωρίς λόγο, η προκαταβολή παραμένει στον πωλητή ως αποζημίωση.

Πληρωμή ανάλογα με τον ρυθμό του έργου: οι τμηματικές καταβολές

Η τιμή καταβάλλεται σε δόσεις, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Εντελώς ενδεικτικά, και όχι ως σταθερό νομικό χρονοδιάγραμμα, τα ορόσημα ενός έργου ακολουθούν μια λογική του τύπου: υπογραφή και οικόπεδο, θεμελίωση, στεγανοποίηση, τοποθέτηση κουφωμάτων, και τέλος ολοκλήρωση και παράδοση. Η ακριβής κατανομή αναφέρεται στο συμβόλαιό σας.

Το ζήτημα της αναθεωρήσιμης τιμής αξίζει προσοχής. Σε περίπτωση αύξησης του τιμαρίθμου, ο κατασκευαστής μπορεί να εφαρμόσει +2,5% στο σύνολο των δόσεων πληρωμής. Το συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει εάν η τιμή είναι αναθεωρήσιμη και με ποιους όρους. Εάν η ρήτρα οδηγούσε σε μια τελική τιμή σημαντικά υψηλότερη από την αναμενόμενη, έχετε δικαίωμα υπαναχώρησης.

Η χρηματοοικονομική εγγύηση ολοκλήρωσης (GFA): ο κεντρικός μηχανισμός προστασίας

Αυτός είναι ο κεντρικός μηχανισμός της VEFA. Το συμβόλαιο πρέπει υποχρεωτικά να περιέχει την εγγύηση της πλήρους ολοκλήρωσης του ακινήτου. Παρέχεται από έναν εγγυητή, έναν ασφαλιστή ή ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα που ενεργεί ως εγγυητής.

Συγκεκριμένα: σε περίπτωση αδυναμίας ή πτώχευσης του κατασκευαστή, ο εγγυητής διασφαλίζει τη συνέχιση και την ολοκλήρωση των εργασιών. Δεν μένετε με ένα σταματημένο έργο και ένα ακατοίκητο σπίτι. Και αν αποδειχθεί ότι η κατασκευή δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, υλικά ή νομικά, η GFA μετατρέπεται σε εγγύηση επιστροφής των καταβληθέντων ποσών.

Η συμβουλή του γραφείου μας: μην αρκείστε στην αναφορά «εγγύηση ολοκλήρωσης» στο σχέδιο της πράξης. Διαβάζουμε συστηματικά την ταυτότητα του εγγυητή και την ακριβή φύση της εγγύησης: πραγματική κάλυψη ολοκλήρωσης, ανώτατο όριο, όροι ενεργοποίησης. Είναι το πρώτο αντανακλαστικό ασφαλείας σε μια αγορά VEFA, και ο συμβολαιογράφος είναι εκεί για να το ελέγξει μαζί σας.

Παραλαβή και νόμιμες εγγυήσεις: μικρές εργασίες και δεκαετής

Το ακίνητο θεωρείται ολοκληρωμένο όταν έχουν εκτελεστεί οι εργασίες και έχουν εγκατασταθεί οι εξοπλισμοί που είναι απαραίτητοι για τη χρήση του. Η ολοκλήρωση διαπιστώνεται από τα μέρη, με συμβολαιογραφική πράξη, ή από εξειδικευμένο πρόσωπο. Κατά την παραλαβή, μια κράτηση εγγύησης 5% της καθαρής τιμής είναι συνήθης πρακτική στο Λουξεμβούργο: αποδεσμεύεται μετά την άρση των επιφυλάξεων. Αυτή η άρση των επιφυλάξεων, η διόρθωση, εντός του έτους που ακολουθεί την παραλαβή, των διαπιστωμένων ελαττωμάτων, εμπίπτει σε συμβατική πρακτική που συνδέεται με την κράτηση 5%, και όχι σε νόμιμη εγγύηση.

Από την παραλαβή αρχίζουν να ισχύουν δύο νόμιμες εγγυήσεις (Αστικός Κώδικας, άρθ. 1792 και 2270):

• Εγγύηση για μικρές εργασίες — 2 έτη: τα κρυφά ελαττώματα που επηρεάζουν τις μικρές εργασίες.
• Δεκαετής εγγύηση — 10 έτη: οι μεγάλες εργασίες. τα κρυφά ελαττώματα που θέτουν σε κίνδυνο τη στατικότητα του έργου ή το καθιστούν ακατάλληλο για τον προορισμό του. Είναι δημόσιας τάξης: τα μέρη δεν μπορούν ούτε να την αποκλείσουν ούτε να την περιορίσουν με σύμβαση.

Αυτές οι εγγυήσεις μεταβιβάζονται στους διαδοχικούς ιδιοκτήτες ως παρεπόμενο του ακινήτου: εάν μεταπωλήσετε πριν από τη λήξη τους, ο αγοραστής επωφελείται.

Η φορολογία της VEFA το 2026

Τα τέλη απόκτησης ανέρχονται κανονικά σε 7%: 6% τέλος μεταβίβασης συν 1% τέλος μεταγραφής, που υπολογίζονται επί του οικοπέδου και της κατασκευής.

Η καινοτομία του 2026 προέρχεται από το πακέτο Booster fir de Wunnengsbau, σε ισχύ από τις 16 Ιουλίου 2026 και για τρία χρόνια. Για την απόκτηση κατοικίας μέσω VEFA που έχει ολοκληρωθεί κατά 80% το πολύ κατά τη στιγμή της απόκτησης, τα τέλη απαλλάσσονται για την κατασκευή: παραμένουν απαιτητά μόνο για το οικόπεδο. Ο μηχανισμός είναι διαθέσιμος για φυσικά πρόσωπα, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για ενοικίαση. Αναλύουμε τα μέτρα του πακέτου στη σχετική ανάλυσή μας: Το πακέτο «Booster fir de Wunnengsbau».

Αριθμητικό παράδειγμα: σε μια συνολική τιμή 700.000€, τα κανονικά τέλη 7% ανέρχονται σε 49.000€. Υποθέτοντας, ενδεικτικά, ότι το μερίδιο του οικοπέδου είναι 25% (175.000€), τα τέλη με το Booster μειώνονται σε 7% × 175.000 = 12.250€, δηλαδή 36.750€ εξοικονόμηση. Η πραγματική κατανομή οικοπέδου/κατασκευής αναφέρεται στην πράξη και ποικίλλει ανάλογα με το έργο.

Σε αυτό προστίθεται το Bëllegen Akt, μια πίστωση φόρου για συμβολαιογραφικές πράξεις που αυξήθηκε στα 45.000€ ανά φυσικό πρόσωπο για την προσωπική κατοικία. Καλύπτει τα τέλη απόκτησης μέχρι το ύψος της πίστωσης: περίπου 640.000€ απόκτηση χωρίς τέλη για ένα άτομο (7% × 640.000 = 44.800€, καλύπτονται πλήρως από τα 45.000€).

Όσον αφορά τον ΦΠΑ, η κατοικία που προορίζεται για κύρια κατοικία επωφελείται από τον υπερ-μειωμένο συντελεστή 3% (αντί για 17%). Η προηγούμενη έγκριση της AED είναι υποχρεωτική, πριν από οποιαδήποτε έναρξη εργασιών ή υπογραφή της πράξης. Στην VEFA, ο κατασκευαστής τιμολογεί τότε απευθείας με 3% το τμήμα της κατοικίας. Η φορολογική ελάφρυνση περιορίζεται στα 50.000€ ΦΠΑ ανά κατοικία καθ' όλη τη διάρκεια ζωής της, και ο συντελεστής 3% εφαρμόζεται μόνο στην επιφάνεια που δεν υπερβαίνει τα 400 m² (πέραν αυτού, 17%). Ένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (CPE) είναι υποχρεωτικό.

Προσοχή στη σύγχυση: ο ΦΠΑ 3% (κύρια κατοικία, υφιστάμενος μηχανισμός) δεν έχει καμία σχέση με τον νέο ΦΠΑ 8% του Booster, που προορίζεται για ενοικιαζόμενα ακίνητα κοινωνικού χαρακτήρα υπό προϋποθέσεις. Πρόκειται για δύο διακριτά καθεστώτα. Ο οδηγός μας για τη φορολογία ακινήτων τα καλύπτει όλα λεπτομερώς.

VEFA ή παλαιό: η άποψή μας

Το παλαιό ακίνητο προσφέρει την εδραιωμένη τοποθεσία και την απουσία καθυστέρησης: μετακομίζετε με την υπογραφή της πράξης. Αλλά το νεόδμητο σε VEFA παρουσιάζει σήμερα πολλά απτά πλεονεκτήματα: ενεργειακή απόδοση και ελεγχόμενα έξοδα, δεκαετή και διετή εγγύηση, δυνατότητα εξατομίκευσης κατά τη διάρκεια του έργου, και, αυτό είναι νέο για το 2026, μια φορολογία που έχει ξαναγίνει ανταγωνιστική χάρη στο Booster, το Bëllegen Akt και τον ΦΠΑ 3%.

Τα σημεία προσοχής είναι το επακόλουθο του «επί χάρτου»: ένας χρόνος παράδοσης που πρέπει να αναληφθεί, ένα ακίνητο που κρίνεται αρχικά από σχέδια και μια μελέτη, και μια εξάρτηση από την ευρωστία του κατασκευαστή. Αυτά ακριβώς έρχονται να διασφαλίσουν η GFA και ο συμβολαιογραφικός τύπος.

Τα σημεία επαγρύπνησης πριν την υπογραφή

• Φερεγγυότητα του κατασκευαστή και πραγματική ύπαρξη της GFA στην πράξη, με την ταυτότητα του εγγυητή.
• Συμμόρφωση με τα σχέδια και την περιγραφική μελέτη που επισυνάπτονται: αυτά είναι που έχουν ισχύ.
• Ρήτρα αναπροσαρμογής τιμής: παρουσία, όροι και πιθανός αντίκτυπος του +2,5% βάσει τιμαρίθμου.
• Ρήτρες καθυστέρησης και σταθερή προθεσμία παράδοσης.
• Αίτηση για έγκριση ΦΠΑ 3% στην AED πριν από οποιαδήποτε έναρξη εργασιών ή υπογραφή.
• Κράτηση εγγύησης 5% και όροι άρσης των επιφυλάξεων.

Κάθε μία από αυτές τις διαβεβαιώσεις αξίζει να ελεγχθεί με τον συμβολαιογράφο σας πριν υπογράψετε: αυτός ο οδηγός ενημερώνει, δεν αντικαθιστά μια συμβουλή για τη συγκεκριμένη υπόθεσή σας.

Πώς σας συνοδεύει η EIRES

Συνοδεύουμε την αγορά μέσω VEFA από την αρχή μέχρι το τέλος: επιλογή νεόδμητων προγραμμάτων, ανάγνωση του σχεδίου της πράξης και της μελέτης, έλεγχος της GFA και των ρητρών τιμής, επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο, και φορολογικός σχεδιασμός (Booster, Bëllegen Akt, έγκριση ΦΠΑ). Σας βοηθάμε επίσης να χρηματοδοτήσετε την απόκτησή σας και να τοποθετήσετε το ακίνητο στην αγορά.

Το σημείο εκκίνησης είναι μια συζήτηση, όχι μια φόρμα. Είτε είστε πρώτος αγοραστής, είτε αναζητάτε την κύρια κατοικία σας σε νεόδμητο, είτε είστε επενδυτής, ας μιλήσουμε για το σχέδιό σας. Μπορείτε να περιηγηθείτε στα ακίνητά μας προς πώληση ή να ζητήσετε μια εμπιστευτική εκτίμηση εάν μια πώληση προηγείται της αγοράς σας.