Booster fir de Wunnengsbau: 7 мер в сфере жилья на 2026 год

Программа Booster fir de Wunnengsbau: это пакет из семи мер в сфере жилья, представленный 16 июля 2026 года Клодом Майшем, министром жилищного строительства и территориального планирования, и Жилем Ротом, министром финансов. Его девиз «Méi bauen. Méi erschwénglech. Méi Wunnengen.» («Больше строить. Доступнее. Больше жилья.») отражает основную цель: устойчиво возобновить строительство, поддержать доступ к собственности и расширить предложение доступного жилья. По состоянию на 21 июля 2026 года, на основе коммюнике, опубликованного 16/07/2026 и измененного 17/07/2026.

Сразу стоит отметить важный момент, поскольку он определяет правильное понимание механизма: налоговый кредит Bëllegen Akt увеличивается с 40 000 до 45 000 € на физическое лицо. В нескольких онлайн-руководствах все еще указана цифра 40 000 €, но это неверно с 16 июля 2026 года. Именно на этой сумме основывается эффект, рассчитанный самим правительством: возможность приобрести недвижимость стоимостью около 640 000 € без уплаты регистрационных сборов.

Две меры применяются уже сейчас (освобождение для VEFA и Bëllegen Akt в размере 45 000 €), с возможностью ретроактивного применения через Управление регистрации, госимущества и НДС (Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA, или AED). Остальные пять мер имеют разные сроки введения: некоторые ожидают голосования и вступления закона в силу (НДС 8 %, амортизация), другие имеют собственный график (Housing Bond в начале 2027 года; субсидии из раздела 6, дата которых в коммюнике еще не определена). Мы проводим это юридическое различие на протяжении всей статьи: именно оно отделяет обещание от нормы, имеющей исковую силу.

Кратко: 7 мер Booster fir de Wunnengsbau

• Мера 1: освобождение от сборов при покупке VEFA: для физического лица, приобретающего жилье по схеме VEFA со степенью завершенности не более 80 %, сборы (6 % + 1 % = 7 %) уплачиваются только со стоимости земельного участка. Действует с 16/07/2026 в течение 3 лет.
• Мера 2: Bëllegen Akt увеличен до 45 000 €: налоговый кредит на нотариальный акт увеличен с 40 000 до 45 000 € на человека для приобретения основного жилья. Уже применяется.
• Мера 3: НДС 8 % для арендного жилья социального назначения, при соблюдении пяти совокупных критериев. Вступает в силу с момента принятия закона, без ретроактивного действия.
• Мера 4: амортизация «три по шесть»: 6 % в год в течение 6 лет, если база амортизации ≤ 600 000 € на здание. Возможность выбора в 2026 году, обязательный режим с 01/01/2027.
• Мера 5: Housing Bond: гражданский облигационный заем на 250 миллионов €, проценты освобождены от окончательного налога у источника в размере 20 %. Запуск в начале 2027 года.
• Мера 6: усиленная жилищная помощь: субсидия на проценты для молодежи увеличена до 300 000 €, повышены индивидуальные пособия, расширена премия за приобретение жилья.
• Мера 7: государственная программа VEFA: дополнительные 300 миллионов €, частичное приобретение по схеме «якорного резервирования» («réservation-ancre»), регионализированная максимальная приемлемая сумма (Montant Maximal Éligible) по 6 категориям коммун.

1. Освобождение от регистрационных сборов при покупке VEFA

Физическое лицо, приобретающее жилье по схеме VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), строительство которого на момент покупки завершено не более чем на 80 %, уплачивает регистрационные и транскрипционные сборы только со стоимости земельного участка, а не со стоимости строительства. Мера распространяется как на покупку для проживания, так и для сдачи в аренду, и применяется к приобретениям по схеме VEFA с 16/07/2026 в течение 3 лет. Для акта, заключенного между объявлением и вступлением закона в силу, можно запросить освобождение от сборов в AED.

Экономия значительна. Возьмем для примера жилье, приобретенное за 600 000 €, с условным распределением 30 % на землю / 70 % на строительство, то есть 180 000 € за землю. В обычном режиме сборы в размере 7 % применяются ко всей сумме: 42 000 €. С Мерой 1 они применяются только к стоимости земли: 7 % от 180 000 = 12 600 €. Экономия составляет 29 400 €. Реальная доля стоимости земли варьируется в зависимости от проекта и местоположения; из коммюнике взяты только правило «сборы только со стоимости земли» и ставка 7 %.

Мнение агентства: порог завершенности в 80 % проверяется в акте: это практический нюанс. Слишком высокая степень готовности объекта исключает его из программы. Мы советуем зафиксировать степень завершенности в акте на момент подписания и сопоставить этот вопрос с нашим руководством по налогообложению недвижимости.

Ключевые моменты: степень завершенности ≤ 80 %, сборы (7 %) только со стоимости земли, срок действия 3 года, немедленное применение.

2. Увеличение Bëllegen Akt до 45 000 евро

Налоговый кредит на нотариальные акты, Bëllegen Akt, применяемый при приобретении жилья для личного проживания, увеличивается с 40 000 до 45 000 € на физическое лицо. Этот механизм покрывает сборы за приобретение (6 % за регистрацию + 1 % за транскрипцию = 7 %) в пределах суммы кредита.

Расчет прост. Для одного человека ищем цену P, при которой 7 % x P = 45 000, то есть P = 642 857 €, округленно ~640 000 € (проверка: 7 % от 640 000 = 44 800 €, покрывается кредитом). Для пары два физических лица суммируют кредит в 90 000 €: P = 90 000 / 0,07 = 1 285 714 €, то есть ~1 280 000 € (7 % от 1 280 000 = 89 600 €). Эта пара цифр (45 000 € / ~640 000 €) является настоящим показателем новизны механизма. Мера применяется с 16/07/2026, с возможностью ретроактивного применения по запросу в AED.

Ключевые моменты: 40 000 → 45 000 €/чел.; ~640 000 € (один) или ~1 280 000 € (пара) без сборов; ретроактивность через AED.

3. НДС в размере 8 % для арендного жилья социального назначения

Сниженная ставка НДС в размере 8 % будет применяться к арендному жилью социального назначения при одновременном соблюдении пяти условий:

• площадь ≤ 120 м²;
• цена продажи за м² ≤ средней региональной цены, публикуемой Observatoire de l'habitat;
• доходность от аренды ограничена 4 % от чистого инвестированного капитала;
• сдача в аренду на срок не менее 10 лет;
• арендатор, имеющий сертификат соответствия требованиям от Министерства жилищного строительства.

«Впервые налоговые меры в жилищной сфере обусловлены социальными критериями. Они будут способствовать созданию большего количества арендного жилья по доступным ценам».: Клод Майш

Важный момент: эта мера вступает в силу с момента принятия закона, без ретроактивного действия. Таким образом, по состоянию на 21/07/2026 она еще не имеет юридической силы.

Ключевые моменты: НДС 8 %, пять строгих совокупных критериев, отсутствие ретроактивности, зависит от голосования.

4. Ускоренная амортизация «три по шесть»

Для инвестиций в арендную недвижимость новый режим позволяет амортизировать 6 % в год в течение 6 лет, если амортизируемая база составляет ≤ 600 000 € на здание. Свыше этого порога ставка составляет 2 % на всю сумму без ограничения по времени. В 2026 году инвестор может выбирать между старым и новым режимом; с 01/01/2027 новый режим становится обязательным для новых приобретений, при этом старые режимы продолжают действовать до истечения их срока.

Мнение агентства: выбор в 2026 году не является нейтральным: в зависимости от суммы и срока владения, старый режим может оставаться предпочтительным до перехода. Это решение требует расчетов с налоговым консультантом до подписания акта. Смотрите также наш подход к инвестициям и финансированию.

Ключевые моменты: 6 %/6 лет, если база ≤ 600 000 €; 2 % свыше; выбор в 2026, обязательный режим с 01/01/2027.

5. Housing Bond: 250 миллионов евро

Housing Bond: это гражданский облигационный заем на 250 миллионов €, предназначенный для финансирования доступного жилья, по аналогии с предыдущим Defence Bond. Проценты будут освобождены от окончательного налога у источника в размере 20 %. Запуск запланирован на начало 2027 года. Это возможность для частного инвестора, желающего сделать целевое и налогово-выгодное вложение.

Ключевые моменты: 250 млн €, проценты освобождены от окончательного налога у источника в 20 %, запуск в начале 2027 года.

6. Усиленная жилищная помощь и покупатели первого жилья

Три компонента, которые можно суммировать с остальными мерами пакета.

6.1 Субсидия на проценты для молодых покупателей первого жилья

Если хотя бы одному из заемщиков 35 лет или меньше, потолок кредита, подпадающего под субсидию на проценты, увеличивается с 200 000 до 300 000 € (+100 000). Это означает, что дополнительные 100 000 € заемного капитала дают право на субсидию, но не саму субсидию, размер которой зависит от дохода и состава семьи.

6.2 Индивидуальная жилищная помощь (для всех домохозяйств)

Потолок субсидируемого кредита увеличивается с 200 000 до 250 000 € (+50 000), надбавка на иждивенца с 20 000 до 30 000 € (+10 000), при этом максимальный совокупный потолок составляет 370 000 €. Получатели: новые заявители и те, кто уже получает выплаты.

6.3 Расширенная премия за приобретение жилья

Премия за приобретение жилья становится доступной для молодых покупателей доступного или недорогого жилья, при условии, что хотя бы одному из будущих владельцев на момент подписания акта 35 лет или меньше. Это открывает доступ к премии за приобретение собственности и к сберегательной премии.

Ключевые моменты: субсидия на проценты 200 000 → 300 000 €; пособия 200 000 → 250 000 €; надбавка 20 000 → 30 000 €/ребенок (+10 000); потолок 370 000 €; расширенная премия, если одному из покупателей ≤ 35 лет.

7. Государственная программа VEFA и регионализированная максимальная приемлемая сумма

Государство продолжает свою программу приобретения по схеме VEFA, выделяя дополнительно 300 миллионов €. Предыдущий итог: 480 миллионов € инвестировано, 830 единиц жилья приобретено или зарезервировано. Метод меняется: теперь государство приобретает часть жилья с самого начала продаж, создавая «якорное резервирование» («réservation-ancre»), что обеспечивает продажи, открывает финансирование для застройщиков и позволяет начать строительство. Структурное нововведение: регионализированная максимальная приемлемая сумма (Montant Maximal Éligible, MME), при которой коммуны разделены на 6 категорий для адаптации потолков приобретения к местным реалиям. Те, кто следит за ценами за м² по коммунам, увидят прямую связь с этой регионализацией.

Ключевые моменты: +300 млн €, «якорное резервирование», MME по 6 категориям коммун.

Что это меняет на практике: наш анализ

Для покупателя основного жилья эффект является немедленным и совокупным: Bëllegen Akt в размере 45 000 € и, в случае новостройки, освобождение от сборов на строительство при покупке по схеме VEFA. Новостройки в процессе строительства становятся значительно конкурентоспособнее по сравнению со вторичным жильем. Для покупателя первого жилья в возрасте 35 лет или младше сочетание субсидии на проценты до 300 000 €, повышенных индивидуальных пособий и расширенной премии за приобретение жилья смещает порог входа, с оговоркой на условия вступления в силу мер из раздела 6, так как коммюнике не устанавливает дату для этой меры. Для инвестора в арендную недвижимость амортизация «три по шесть» и НДС в 8 % меняют экономику проекта, но одна мера ожидает решения 2026/2027, а другая: голосования по закону.

Наш анализ: реальное преимущество не в отдельной цифре, а в сроках: то, что уже действует (VEFA, Bëllegen Akt в 45 000 €), можно использовать при подписании документов уже сейчас; то, что ожидает закона (НДС 8 %, амортизация), можно планировать, но не гарантировать.

Важно помнить: не следует путать объявление и действующее право. НДС в 8 %, амортизация и Housing Bond еще не имеют юридической силы. Перед любым подписанием мы рекомендуем проверять каждое предположение у нотариуса или налогового консультанта.

«Жилье является главной заботой граждан. [...] С помощью этого Booster fir de Wunnengsbau мы внедряем согласованный комплекс мер».: Жиль Рот

Сроки вступления в силу каждой меры

• Уже действуют (с 16/07/2026): Мера 1 (освобождение для VEFA) и Мера 2 (Bëllegen Akt в 45 000 €); возможна ретроактивность через AED.
• Мера 1: действует в течение 3 лет с 16/07/2026.
• С момента вступления закона в силу, без ретроактивного действия: Мера 3 (НДС 8 %).
• 2026: Мера 4, выбор между старым и новым режимом.
• 01/01/2027: Мера 4, новый режим становится обязательным для новых приобретений.
• Начало 2027 года: Мера 5 (Housing Bond).
• Мера 6 (жилищная помощь): коммюнике не устанавливает точную дату вступления в силу.
• Мера 7 (государственная программа VEFA, +300 млн €): инвестиционная программа, дата голосования по закону не назначена.

Как EIRES может вам помочь

Эта статья носит информационный характер: суммы и правила взяты из правительственного коммюнике и должны быть подтверждены текстами, опубликованными на Legilux, guichet.lu и logement.public.lu. Каждая ситуация (основное жилье, первая покупка, инвестиции в арендную недвижимость) требует индивидуального расчета.

В EIRES Real Estate отправной точкой является разговор, а не анкета. Готовите ли вы покупку новостройки, оцениваете влияние Bëllegen Akt в 45 000 € на ваш бюджет или сравниваете вторичное жилье и VEFA, мы проведем расчеты вместе с вами. Чтобы узнать больше: объекты на продажу, финансирование покупки или конфиденциальная оценка.