Bëllegen Akt 2026: полное руководство по налоговому кредиту

Налоговый кредит Bëllegen Akt 2026 уменьшает, а часто и полностью отменяет, пошлины, взимаемые с нотариального акта при покупке жилья для вашего личного проживания. Это не помощь в смысле выплачиваемой субсидии: это прямой вычет из регистрационных и гербовых сборов, которые вы обычно должны оплатить у нотариуса.

С 16 июля 2026 года действующая сумма составляет 45 000 € на физическое лицо, повышенная до этого уровня в рамках пакета «Booster fir de Wunnengsbau». Следует сразу отметить один момент: большинство онлайн-справочников и сама страница guichet.public.lu все еще указывают 40 000 €. Эта цифра устарела. Актуальная сумма, которую ваш нотариус применяет сегодня, действительно составляет 45 000 €.

Это расхождение не является незначительным. Для пары оно представляет собой дополнительные 10 000 € доступного кредита (2 × 5 000 €). Ниже мы подробно рассмотрим механизм, точные условия, подходящие типы недвижимости, конкретные расчеты и правило двухлетнего проживания: самый чувствительный и наименее освещенный аспект.

Что такое Bëllegen Akt

Bëllegen Akt — это налоговый кредит на нотариальные акты. Он вычитается из пошлин, взимаемых при приобретении недвижимости, предназначенной для вашего основного, личного и фактического места жительства.

Конкретно, при покупке жилья в Люксембурге взимаются две пошлины, рассчитываемые от цены: 6% регистрационного сбора и 1% гербового сбора, что в сумме составляет 7%. Кредит покрывает эти 7% в пределах вашего доступного остатка.

Полезное уточнение: даже когда кредит полностью покрывает пошлины, Управление регистрации, госимущества и НДС (AED) взимает минимум 100 €. Таким образом, вы никогда не подписываете акт с нулевыми пошлинами, но экономия остается значительной.

45 000 € на человека в 2026 году: актуальная сумма

Кредит является индивидуальным и накапливается в течение жизни. Каждое физическое лицо имеет лимит, который можно использовать за один раз или в течение нескольких приобретений, до его исчерпания.

История изменения суммы объясняет текущую путаницу:

• 20 000 €: постоянная базовая сумма, основа механизма.
• 30 000 €: временное повышение для актов, подписанных с 7 марта по 16 мая 2023 года.
• 40 000 €: повышение, сначала временное для актов с 1 января 2024 года по 30 июня 2025 года, затем ставшее постоянным на этом уровне законом от 3 июля 2025 года; сумма оставалась 40 000 € до 15 июля 2026 года.
• 45 000 €: действующая сумма с 16 июля 2026 года, в рамках пакета «Booster fir de Wunnengsbau».

Именно этот последний шаг большинство онлайн-источников еще не учли. Официальные источники остаются эталоном в вопросах права (guichet.public.lu, AED, Legilux), но в отношении точной цифры они отстают в обновлении: всегда проверяйте дату обновления.

Поскольку кредит привязан к лицу, пара, покупающая вместе, суммирует два лимита: 2 × 45 000 = 90 000 €. Два покупателя, два отдельных потолка, суммируемых в одном акте.

До какой цены вы покупаете без пошлин

Поскольку пошлины составляют 7% от цены, можно рассчитать порог, за которым кредита уже не хватает для полного покрытия.

Для одного человека, имеющего 45 000 €: 7% от 640 000 € = 44 800 €. Таким образом, один покупатель полностью покрывает пошлины при цене до примерно 640 000 €. Свыше этой суммы он платит 7% с превышающей части.

Для пары, имеющей совокупные 90 000 €: 7% от 1 280 000 € = 89 600 €. Пара полностью покрывает пошлины при цене до примерно 1 280 000 €.

Три конкретных примера, приведенные для иллюстрации сверх официальных порогов, указанных в информационной справке, с учетом минимального сбора в 100 €, всегда взимаемого AED:

• Студия за 350 000 € (один покупатель): пошлины 24 500 €, полностью покрываются; остается около 20 500 € кредита для будущей покупки (без учета минимального сбора в 100 €, всегда взимаемого AED).
• Квартира за 640 000 € (один покупатель): пошлины 44 800 €, покрываются; лимит почти исчерпан.
• Дом за 1 000 000 € (пара): пошлины 70 000 €, полностью покрываются; остается около 20 000 € совокупного кредита (без учета минимального сбора в 100 €, всегда взимаемого AED).

Наше мнение: эти пороги являются ориентировочными, а не гарантированными. В момент подписания уточните у вашего нотариуса точный остаток, доступный каждому покупателю, так как предыдущее приобретение могло частично его использовать.

Условия для получения

Основным условием является использование недвижимости в качестве основного, личного и фактического места жительства покупателя. Недвижимость не является инвестицией: вы должны в ней жить.

Круг возможных бенефициаров широк:

• Резиденты Люксембурга, зарегистрированные в реестре населения.
• Нерезиденты, обязующиеся поселиться в здании.
• Жители Европейской экономической зоны, приравненные к резидентам: льгота предоставляется автоматически, без предварительной оплаты, если о ней заявлено при подписании.
• Граждане третьих стран при предъявлении свидетельства о регистрации по месту жительства.

Этот пункт стоит подчеркнуть для трансграничных работников из Бельгии, Франции или Германии, которые часто плохо информированы: в рамках ЕЭЗ вычет применяется автоматически, без необходимости предварительной оплаты, если об этом заявлено в акте.

Еще одно преимущество, которое редко подчеркивается: отсутствуют условия по состоянию, доходу, стоимости недвижимости или кадастровому доходу. Механизм предназначен только для физических лиц, компании исключены.

Какая недвижимость подходит

Подходят:

• существующее жилье для использования в качестве основного места жительства;
• участок под застройку в жилой зоне;
• строящееся здание, включая покупку на этапе строительства (VEFA);
• прилегающие или близлежащие постройки (гараж, сад).

Для участка под застройку или строящегося здания срок проживания увеличивается до 4 лет вместо 2, что логично, учитывая время на строительство.

Исключаются:

• вторые дома и дома для отдыха;
• недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду или коммерческого использования;
• приобретения путем дарения или наследования.

Как получить: роль нотариуса

Вам не нужно предпринимать никаких предварительных шагов в администрации. Запрос на кредит подается нотариусом при составлении акта.

Акт содержит ваш запрос и ваши обязательства: лично проживать в недвижимости в установленные сроки, не изменять ее назначение, возместить вычет в случае несоблюдения и уведомить AED о любой передаче или изменении назначения в течение 3 месяцев.

Для резидентов ЕЭЗ вычет производится автоматически, если о нем заявлено при подписании. Оставшийся остаток кредита можно в любое время проверить онлайн на MyGuichet.lu, через сервис «Crédit d'impôt sur les actes notariés». Рекомендуется проверять его перед каждым новым приобретением.

Проживание и возврат: правило 2 лет

Это самый деликатный момент, и, как мы видим, его чаще всего понимают неправильно.

Вы должны фактически и лично проживать в недвижимости: в течение 2 лет с даты акта в общем случае, в течение 4 лет для участка под застройку или строящегося здания. И вы должны проживать в ней 2 непрерывных года в качестве собственника.

До истечения этих 2 лет, если вы сдаете в аренду (даже частично), продаете или прекращаете проживать в недвижимости, вы должны полностью возместить вычет с законными процентами, рассчитанными со дня его предоставления. Санкция суровая и имеет обратную силу.

Существуют исключения. Продление можно запросить в письменной и мотивированной форме у директора AED. Предусмотрены освобождения от обязанности проживания: форс-мажор; болезнь (медицинская справка); принудительная продажа; экспроприация по соображениям общественной пользы; смерть супруга; развод или расторжение партнерства. Освобождение от возврата средств действует в случае недобровольного перевода по работе, при условии возобновления проживания по возвращении до достижения общего срока в 2 года.

После 2 лет проживания вы свободны: можете продавать, передавать или сдавать в аренду без последствий для предоставленного кредита.

Мнение агентства: внимательно перечитайте обязательство о проживании, особенно в случае покупки на этапе строительства (VEFA), где 4-летний отсчет зависит от сдачи объекта застройщиком. Задержка строительства может приблизить вас к крайнему сроку без вашей вины: предвидьте это и документируйте любые случаи форс-мажора. В случае сомнений, правильным решением будет проконсультироваться с нотариусом и AED до подписания.

Bëllegen Akt и другие механизмы 2026 года

Bëllegen Akt не следует рассматривать изолированно. Он сочетается с другими мерами пакета «Booster fir de Wunnengsbau»: освобождением от пошлин при покупке на этапе строительства (VEFA) (при готовности не более 80%, пошлины взимаются только с земельного участка) и сверхнизкой ставкой НДС на жилье в 3%.

В совокупности эти механизмы значительно снижают затраты на приобретение нового основного жилья. Чтобы понять их взаимодействие, мы отсылаем вас к нашим двум специальным анализам: Booster fir de Wunnengsbau: 7 мер в сфере жилья на 2026 год и Покупка на этапе строительства (VEFA) в Люксембурге: полное руководство. Наше руководство по налогообложению недвижимости помещает все это в налоговый контекст 2026 года.

С юридической точки зрения, механизм основан на измененном законе от 30 июля 2002 года (о налоговых мерах для участков под застройку и жилых зданий) и измененном законе от 22 октября 2008 года (жилищный пакт). Компетентным органом является AED.

Как EIRES вам поможет

Bëllegen Akt кажется простым на бумаге: одна цифра, одна ставка, но его реальная выгода зависит от вашей ситуации: уже использованный остаток, статус резидента, график проживания, тип недвижимости. Именно здесь наше агентское видение приобретает смысл.

Мы сопровождаем покупателей первого жилья, пары и молодые семьи при приобретении их основного места жительства, сочетая налоговый кредит, освобождение от пошлин при покупке VEFA и НДС в 3% в соответствии с реальным проектом. Вы можете ознакомиться с нашими объектами на продажу или запросить конфиденциальную оценку, если вы сначала продаете, чтобы купить снова.

Отправной точкой является беседа, а не форма. И по каждому правилу, связанному с цифрами, окончательная проверка всегда остается за вашим нотариусом и AED до момента подписания.