Налогообложение недвижимости в Люксембурге

«Bëllegen Akt» (дословно «дешёвый акт») представляет собой налоговый кредит, который нотариус применяет непосредственно при подписании нотариального акта. Он нейтрализует регистрационную пошлину и пошлину за транскрипцию при покупке основного жилья в пределах 45 000 € на покупателя (физическое лицо), то есть 90 000 € для пары, приобретающей жильё в общую долевую собственность.

Кредит является личным и не подлежит передаче: каждый покупатель может воспользоваться им один раз в жизни для основного жилья, в котором он проживает не менее двух лет. Тем не менее неиспользованный остаток можно сохранить для будущей покупки, если первая покупка не исчерпала 45 000 €.

На практике большинство покупателей, впервые приобретающих жильё, не платят никакой регистрационной пошлины за стандартную квартиру: при пошлинах 7 % на объект стоимостью 500 000 € сумма составила бы 35 000 € и была бы полностью покрыта кредитом пары. Сверх этого порога к уплате остаётся только превышение.

При покупке вторичного жилья государство взимает 6 % регистрационной пошлины и 1 % пошлины за транскрипцию, то есть 7 % от цены покупки, до применения Bëllegen Akt. В коммуне города Люксембурга муниципальная надбавка повышает эффективную ставку до 10 % (дополнительные 3 %), за исключением основного жилья, для которого ставка остаётся 7 %.

При покупке строящегося жилья (VEFA) пошлины взимаются только с доли земельного участка, а не со строительных работ, которые оплачиваются по счетам с НДС. Такое разделение заметно уменьшает налоговую базу, и это ключевой момент при сравнении новостройки и вторичного жилья.

Пошлины подлежат уплате при подписании нотариального акта; нотариус удерживает их и перечисляет в Управление регистрации, государственного имущества и НДС (AED). Кредит Bëllegen Akt вычитается у источника: нотариус рассчитывает чистую сумму к оплате.

Нотариальные сборы устанавливаются официальным тарифом по убывающей шкале в зависимости от цены объекта: примерно от 1,0 % до 1,5 % цены для стандартного жилья, включая НДС. К ним добавляются издержки (кадастровые справки, градостроительные сведения, копии) и расходы на регистрацию ипотеки, если покупка финансируется кредитом.

Рассчитывайте на сумму от 0,4 % до 0,6 % от суммы кредита за регистрацию привилегии кредитора в ипотечном бюро. Эта формальность защищает банк и сопровождает Вас на протяжении всего срока кредита; запись снимается после погашения кредита.

Обычная сумма, которую нужно подготовить к подписанию: около 8–10 % от цены для вторичного жилья, купленного в кредит (пошлины + нотариус + регистрация ипотеки), 3–5 % для VEFA. Мы определяем эту сумму с каждым покупателем до любого предложения о покупке.

Если Вы покупаете строящееся жильё (VEFA) или строите своё основное жильё, НДС на строительные работы снижается с 17 % до 3 %. Выгода ограничена 50 000 € на одно жильё, что соответствует примерно 357 000 € строительных работ без НДС по сверхльготной ставке.

Механизм работает двумя способами: либо подрядчик сразу выставляет счёт по ставке 3 % («прямое применение»), либо AED впоследствии возвращает разницу («возмещение»). Выбор делается через заявление, подаваемое в Управление до начала работ.

Главное условие: жильё должно использоваться как основное не менее двух лет с момента заселения. Перепродажа или изменение назначения до истечения этого срока влечёт возврат полученной налоговой выгоды pro rata temporis.

Коммунальный земельный налог в Люксембурге остаётся умеренным по сравнению с соседними странами: порядка 100–300 € в год за квартиру высокого класса; он рассчитывается на основе исторической налоговой единичной стоимости (пересматривается редко) × коммунальная ставка. Реформа запланирована в среднесрочной перспективе, но её сроки остаются неопределёнными.

Доходы от аренды облагаются по прогрессивной шкале подоходного налога после вычета фактических расходов (проценты по кредиту, обслуживание, налоги, амортизация здания). Инвестор-нерезидент облагается налогом в Люксембурге только на доходы из люксембургских источников, при этом действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

При перепродаже прирост капитала освобождается от налога после двух лет владения, если объект является Вашим основным жильём. В противном случае «спекулятивный» прирост (менее двух лет) облагается по полной прогрессивной ставке; «долгосрочный» прирост (более двух лет) облагается по ставке, уменьшенной вдвое, то есть максимум около 21 %.

Вторичная квартира за 800 000 € за пределами города Люксембурга, пара, впервые покупающая жильё, основное жильё, финансирование 80 %. Пошлины брутто (7 %): 56 000 €; Bëllegen Akt (лимит 90 000 €): -56 000 €; пошлины нетто: 0 €. Гонорар нотариуса (~1,2 %): 9 600 € с НДС. Регистрация ипотеки на 640 000 € (~0,5 %): 3 200 €. Итого расходы на покупку: около 12 800 €, то есть 1,6 % от цены.

Тот же объект в городе Люксембурге не как основное жильё (инвестиция под сдачу в аренду): пошлины брутто 10 % = 90 000 €, без Bëllegen Akt, нотариус ~9 600 €, регистрация ипотеки ~3 200 €, итого ~92 800 € (11,6 %). Разница между двумя сценариями показывает, почему статус «основного жилья» является главным налоговым рычагом при покупке в Люксембурге.

Мы составляем такой план для каждого объекта, который рассматриваем вместе с Вами, статья за статьёй, до любого предложения о покупке: пошлины, нотариус, ипотека, при необходимости НДС, резерв на расходы по совместной собственности, расчётный земельный налог. Реальная стоимость покупки никогда не равна объявленной цене.