Покупка VEFA в Люксембурге: полное руководство на 2026 год

Покупка по схеме VEFA в Люксембурге (vente en l'état futur d'achèvement, или продажа в будущем состоянии готовности): это приобретение нового жилья «по плану» до завершения строительства, при котором право собственности переходит к вам по мере выполнения работ. Это распространенный способ покупки нового жилья в Великом Герцогстве, и он подчиняется четким правилам, защищающим покупателя и закрепленным в люксембургском законодательстве: Гражданском кодексе (статьи 1792 и 2270), Потребительском кодексе и доктрине AED в части налогообложения.

Этот момент стоит подчеркнуть с самого начала, так как многие франкоязычные источники смешивают французский и люксембургский режимы. Данное руководство рассматривает исключительно правовую базу Великого Герцогства. Упомянутые механизмы, пороговые значения и цифры основаны на официальных люксембургских источниках (guichet.public.lu, Портал косвенного налогообложения AED, Legilux, Observatoire de l'habitat).

2026 год существенно меняет налоговую составляющую покупки нового жилья. Пакет мер Booster fir de Wunnengsbau, действующий с 16 июля 2026 года в течение трех лет, делает новостройки более конкурентоспособными: при определенных условиях регистрационные сборы теперь взимаются только со стоимости земельного участка. В сочетании с повышением Bëllegen Akt до 45 000 € на человека и ставкой НДС на жилье 3 %, покупка по схеме VEFA вновь обретает реальную налоговую привлекательность. Мы подробно рассмотрим каждое положение ниже.

Что такое VEFA на практике

При VEFA продавец немедленно передает вам свои права на землю и право собственности на уже существующие постройки. Затем вы становитесь собственником по мере продвижения работ: фундамент, затем стены, затем крыша постепенно переходят в вашу собственность по мере их возведения.

Взамен этой постепенной передачи права собственности вы производите оплату частями, в соответствии с фактическим ходом строительства. Вы не оплачиваете всю сумму при подписании договора: вы вносите поэтапные платежи до сдачи объекта. Этот механизм, регулируемый законом, ограничивает ваши риски, одновременно финансируя застройщика по мере строительства.

Договор VEFA: нотариальный акт и обязательные положения

Договор купли-продажи по схеме VEFA может быть заключен только после выдачи разрешений на строительство и исключительно в форме нотариального акта. Этот формализм не является декоративным: некоторые положения обязательны под страхом недействительности договора.

В договоре должны быть указаны: личность собственника земли и построек; дата выдачи административных разрешений и их условия; описание недвижимости и согласованная степень готовности; цена и условия ее оплаты; срок сдачи; и, для VEFA, гарантия полного завершения строительства здания.

К договору также должны быть приложены, под страхом недействительности: планы; описательная записка с подробным изложением технических характеристик и материалов; и устав совладельцев, если он применяется.

Важный момент: недействительность договора может быть заявлена только покупателем и только до завершения работ. Таким образом, этот механизм разработан как щит в пользу покупателя, а не как лазейка для продавца.

Договор резервирования и гарантийный депозит

До заключения основного договора может быть подписан договор резервирования: в обмен на гарантийный депозит продавец резервирует для вас объект. Размер этого депозита ограничен 2 % от прогнозируемой цены.

Депозит возвращается вам, если продавец не заключает окончательный договор в установленный срок, или если предложенный договор существенно отличается от предварительных условий, в частности, если окончательная цена превышает прогнозируемую более чем на 5 %, или если обещанное оборудование не установлено. Однако вы никогда не обязаны покупать; но если вы отказываетесь без уважительной причины, депозит остается у продавца в качестве компенсации.

Оплата по мере строительства: поэтапные платежи

Цена выплачивается частями, в зависимости от хода работ. В качестве иллюстрации, а не как жесткий законодательный норматив, этапы строительства обычно следуют такой логике: подписание договора и приобретение земли, возведение фундамента, обеспечение водонепроницаемости, обеспечение герметичности, затем завершение и сдача. Точное распределение платежей указывается в вашем договоре.

Вопрос пересмотра цены заслуживает внимания. В случае роста индекса застройщик может применить +2,5 % ко всем поэтапным платежам. В договоре должно быть указано, подлежит ли цена пересмотру и на каких условиях. Если этот пункт приведет к значительно более высокой конечной цене, чем ожидалось, у вас есть право расторгнуть договор.

Финансовая гарантия завершения (GFA): центральный механизм защиты

Это центральный механизм VEFA. Договор в обязательном порядке должен содержать гарантию полного завершения строительства здания. Она предоставляется гарантом: страховой компанией или финансовым учреждением, выступающим поручителем.

На практике это означает: в случае неисполнения обязательств или банкротства застройщика гарант обеспечивает продолжение и завершение работ. Вы не останетесь с замороженной стройкой и непригодным для проживания жильем. И если будет установлено, что строительство не может быть завершено по материальным или юридическим причинам, GFA превращается в гарантию возврата уплаченных сумм.

Мнение агентства: не довольствуйтесь простым упоминанием «гарантии завершения» в проекте договора. Мы систематически проверяем личность гаранта и точный характер гарантии: фактическое покрытие завершения строительства, его предельная сумма, условия активации. Это первый шаг к обеспечению безопасности при покупке по схеме VEFA, и нотариус поможет вам в этой проверке.

Приемка и установленные законом гарантии: на малые работы и десятилетняя

Здание считается завершенным, когда выполнены работы и установлено оборудование, необходимое для его использования. Завершение работ констатируется сторонами в нотариальном акте или квалифицированным лицом. При приемке в Люксембурге принято удержание гарантийной суммы в размере 5 % от чистой цены: она высвобождается после устранения замечаний. Это устранение замечаний, то есть исправление выявленных дефектов в течение года после приемки, относится к договорной практике, связанной с удержанием 5 %, а не к установленной законом гарантии.

С момента приемки начинают действовать две установленные законом гарантии (Гражданский кодекс, ст. 1792 и 2270):

• Гарантия на малые работы — 2 года: покрывает скрытые дефекты, затрагивающие малые работы.
• Десятилетняя гарантия — 10 лет: распространяется на крупные конструкции; покрывает скрытые дефекты, которые ставят под угрозу прочность здания или делают его непригодным для использования по назначению. Она является нормой публичного порядка: стороны не могут исключить или ограничить ее по соглашению.

Эти гарантии передаются последующим владельцам как неотъемлемая часть имущества: если вы продадите объект до истечения их срока, покупатель сможет ими воспользоваться.

Налогообложение VEFA в 2026 году

Сборы при покупке обычно составляют 7 %: 6 % за регистрацию и 1 % за транскрипцию, начисляемые на стоимость земли и строительства.

Новшество 2026 года связано с пакетом мер Booster fir de Wunnengsbau, действующим с 16 июля 2026 года в течение трех лет. При приобретении жилья по схеме VEFA с готовностью не более 80 % на момент покупки, сборы со стоимости строительства не взимаются: они остаются только на стоимость земельного участка. Эта мера доступна для физических лиц, как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Мы подробно описываем меры этого пакета в нашем специальном анализе: Пакет мер «Booster fir de Wunnengsbau».

Пример в цифрах: при общей цене 700 000 € обычные сборы в размере 7 % составят 49 000 €. Если предположить, что доля земли составляет 25 % (175 000 €), то сборы по программе Booster снизятся до 7 % × 175 000 = 12 250 €, что означает экономию в 36 750 €. Реальное соотношение стоимости земли и строительства указывается в договоре и зависит от проекта.

К этому добавляется Bëllegen Akt, налоговый кредит на нотариальные акты, увеличенный до 45 000 € на одно физическое лицо для личного жилья. Он покрывает сборы при покупке в пределах этой суммы: примерно 640 000 € стоимости приобретения без уплаты сборов для одного человека (7 % × 640 000 = 44 800 €, полностью покрываемые 45 000 €).

Что касается НДС, то жилье, предназначенное для основного места жительства, облагается по сверхнизкой ставке 3 % (вместо 17 %). Обязательно предварительное одобрение от AED до начала работ или подписания договора; при VEFA застройщик в этом случае напрямую выставляет счет с НДС 3 % на жилую часть. Налоговая льгота ограничена 50 000 € НДС на одно жилье за весь срок его службы, а ставка 3 % применяется только к площади, не превышающей 400 м² (свыше — 17 %). Наличие сертификата энергетической эффективности (CPE) обязательно.

Важно не путать: НДС 3 % (для основного места жительства, существующая мера) не имеет ничего общего с новым НДС 8 % из пакета Booster, который предназначен для социального арендного жилья при определенных условиях. Это два разных режима. Наше руководство по налогообложению недвижимости подробно рассматривает все эти аспекты.

VEFA или вторичное жилье: наш взгляд

Вторичное жилье предлагает устоявшееся местоположение и отсутствие ожидания: вы въезжаете сразу после подписания договора. Однако новостройки по схеме VEFA сегодня имеют несколько ощутимых преимуществ: высокая энергоэффективность и контролируемые расходы, десятилетняя и двухлетняя гарантии, возможность персонализации в ходе строительства и, что ново в 2026 году, вновь ставшее конкурентоспособным налогообложение благодаря Booster, Bëllegen Akt и НДС 3 %.

Слабые стороны связаны с самой сутью покупки «по плану»: необходимость ждать сдачи объекта, оценка недвижимости по чертежам и описанию, а также зависимость от надежности застройщика. Именно для минимизации этих рисков и существуют GFA и нотариальный формализм.

На что обратить внимание перед подписанием

• Платежеспособность застройщика и фактическое наличие GFA в договоре с указанием гаранта.
• Соответствие приложенным планам и описательной записке: именно они имеют юридическую силу.
• Пункт о пересмотре цены: его наличие, условия и потенциальное влияние +2,5 % при индексации.
• Штрафы за просрочку и фиксированный срок сдачи объекта.
• Запрос на одобрение НДС 3 % в AED до начала работ или подписания договора.
• Удержание гарантийной суммы 5 % и условия устранения замечаний.

Каждый из этих пунктов стоит проверить с вашим нотариусом перед подписанием: это руководство информирует, но не заменяет консультацию по вашему конкретному случаю.

Как EIRES может вам помочь

Мы сопровождаем покупку по схеме VEFA от начала до конца: подбор новых проектов, анализ проекта договора и описательной записки, проверка GFA и условий ценообразования, связь с нотариусом и налоговое планирование (Booster, Bëllegen Akt, одобрение НДС). Мы также помогаем вам финансировать ваше приобретение и оценить положение объекта на рынке.

Отправная точка: это разговор, а не анкета. Независимо от того, покупаете ли вы жилье впервые, ищете свою основную резиденцию в новостройке или являетесь инвестором, давайте обсудим ваш проект. Вы можете ознакомиться с нашими объектами на продажу или запросить конфиденциальную оценку, если вашей покупке предшествует продажа.