Bëllegen Akt 2026: o guia completo do crédito fiscal

O Bëllegen Akt 2026 é um crédito fiscal que reduz, muitas vezes até anular, os impostos cobrados sobre a escritura notarial na compra de uma habitação destinada a sua residência pessoal. Não se trata de uma ajuda no sentido de um subsídio pago: é uma imputação direta sobre os impostos de registo e de transcrição que normalmente pagaria no notário.

Desde 16 de julho de 2026, o montante em vigor é de 45 000 € por pessoa singular, elevado para este nível pelo pacote «Booster fir de Wunnengsbau». Um ponto merece ser esclarecido desde já: a maioria dos guias online, e a própria página guichet.public.lu, ainda indicam 40 000 €. Este valor está desatualizado. O montante atual, aquele que o seu notário aplica hoje, é de facto de 45 000 €.

Esta diferença não é anedótica. Para um casal, representa 10 000 € de capacidade de imputação adicional (2 × 5 000 €). Detalhamos abaixo o mecanismo, as condições exatas, os imóveis elegíveis, os cálculos concretos e a regra de ocupação de dois anos, o ponto mais sensível e menos bem abordado noutros locais.

O que é o Bëllegen Akt

O Bëllegen Akt é um crédito fiscal sobre as escrituras notariais. É aplicado sobre os impostos cobrados na aquisição de um imóvel destinado à sua residência principal, pessoal e efetiva.

Concretamente, a compra de uma habitação no Luxemburgo está sujeita a dois impostos, calculados sobre o preço: 6% de imposto de registo e 1% de imposto de transcrição, ou seja, 7% no total. O crédito anula estes 7% até ao limite do seu saldo disponível.

Um esclarecimento útil: mesmo quando o crédito cobre a totalidade dos impostos, a Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) cobra um mínimo de 100 €. Portanto, nunca assina uma escritura com zero euros de impostos, mas a poupança continua a ser considerável.

45 000 € por pessoa em 2026: o montante atualizado

O crédito é individual e acumulado ao longo da vida. Cada pessoa singular dispõe de um plafond que pode utilizar de uma só vez ou ao longo de várias aquisições, até se esgotar.

O histórico do montante explica a confusão atual:

• 20 000 €: montante de base permanente, pilar do dispositivo.
• 30 000 €: aumento temporário para as escrituras assinadas de 7 de março a 16 de maio de 2023.
• 40 000 €: aumento, primeiro temporário para as escrituras de 1 de janeiro de 2024 a 30 de junho de 2025, depois tornado permanente a este nível pela lei de 3 de julho de 2025; o montante permaneceu em 40 000 € até 15 de julho de 2026.
• 45 000 €: montante em vigor desde 16 de julho de 2026, através do pacote «Booster fir de Wunnengsbau».

É este último degrau que a maioria dos conteúdos online ainda não integrou. As fontes oficiais continuam a ser a referência em matéria de direito (guichet.public.lu, a AED, Legilux), mas no que diz respeito ao valor exato, apresentam um atraso na atualização: verifique sempre a data da última atualização.

Sendo o crédito atribuído à pessoa, um casal que compra em conjunto acumula os dois plafonds: 2 × 45 000 = 90 000 €. Dois compradores, dois limites distintos, somados na mesma escritura.

Até que preço se pode comprar sem pagar impostos

Uma vez que os impostos representam 7% do preço, pode-se calcular o limiar a partir do qual o crédito já não é suficiente para absorver tudo.

Para uma pessoa solteira com 45 000 €: 7% de 640 000 € = 44 800 €. Um comprador solteiro cobre, portanto, a totalidade dos impostos até um preço de aproximadamente 640 000 €. Acima desse valor, paga 7% sobre a fração excedente.

Para um casal com 90 000 € acumulados: 7% de 1 280 000 € = 89 600 €. O casal cobre a totalidade dos impostos até um preço de aproximadamente 1 280 000 €.

Três referências concretas, dadas a título de ilustração para além dos limiares oficiais da ficha, tendo em mente o mínimo de 100 € sempre cobrado pela AED:

• Um estúdio de 350 000 € (comprador solteiro): impostos de 24 500 €, totalmente absorvidos; resta cerca de 20 500 € de crédito para uma futura compra (excluindo o mínimo de 100 € sempre cobrado pela AED).
• Um apartamento de 640 000 €: impostos de 44 800 €, absorvidos; plafond quase esgotado.
• Uma moradia de 1 000 000 € (casal): impostos de 70 000 €, totalmente absorvidos; resta cerca de 20 000 € de crédito acumulado (excluindo o mínimo de 100 € sempre cobrado pela AED).

A nossa leitura: estes limiares são ordens de grandeza, não garantias: no momento da assinatura, peça ao seu notário para confirmar o saldo exato disponível para cada comprador, pois uma aquisição anterior pode ter utilizado uma parte.

As condições para beneficiar

A condição central é a afetação à residência principal, pessoal e efetiva do comprador. O imóvel não é um investimento: tem de o habitar.

Os possíveis beneficiários são vastos:

• Residentes luxemburgueses, inscritos no registo da população.
• Não residentes que se comprometam a instalar-se no imóvel.
• Habitantes do Espaço Económico Europeu (EEE), equiparados a residentes: o benefício é automático, sem adiantamento de despesas, se for solicitado no momento da assinatura.
• Cidadãos de países terceiros, mediante apresentação de um certificado de residência.

Este ponto merece ser sublinhado para os transfronteiriços belgas, franceses ou alemães, muitas vezes mal informados: ao abrigo do EEE, a imputação funciona automaticamente, sem necessidade de adiantamento, desde que seja solicitada na escritura.

Outra vantagem, raramente destacada: nenhuma condição de património, de rendimento, de valor do imóvel, nem de rendimento predial. O dispositivo é reservado a pessoas singulares, estando as sociedades excluídas.

Que imóveis são elegíveis (e quais não são)

São elegíveis:

• uma habitação existente para uso como residência principal;
• um terreno para construção em zona habitacional;
• um imóvel em fase de construção, incluindo uma compra em VEFA;
• as dependências (garagem, jardim) adjacentes ou próximas.

Para um terreno para construção ou um imóvel em fase de construção, o prazo de ocupação é alargado para 4 anos em vez de 2, o que é lógico, devido ao tempo de construção.

Estão excluídos:

• as residências secundárias e casas de fim de semana;
• os imóveis destinados a arrendamento ou comércio;
• as aquisições por doação ou sucessão.

Como beneficiar: o papel do notário

Não tem de fazer qualquer diligência prévia junto da administração. O crédito é solicitado pelo notário no momento da celebração da escritura.

A escritura contém o seu pedido e os seus compromissos: ocupar pessoalmente o imóvel dentro dos prazos, não alterar a sua afetação, reembolsar o abatimento em caso de incumprimento e declarar à AED qualquer cessão ou alteração de afetação no prazo de 3 meses.

Para os residentes do EEE, a imputação é automática desde que seja solicitada na assinatura. O saldo de crédito restante pode ser consultado a qualquer momento online em MyGuichet.lu, através do serviço «Crédit d'impôt sur les actes notariés». É prudente verificá-lo antes de qualquer nova aquisição.

Ocupação e restituição: a regra dos 2 anos

Este é o ponto mais delicado e aquele que vemos ser mais frequentemente mal compreendido.

Deve ocupar efetiva e pessoalmente o imóvel: no prazo de 2 anos a contar da data da escritura, no caso geral, e no prazo de 4 anos para um terreno para construção ou um imóvel em fase de construção. E deve ocupá-lo durante 2 anos ininterruptos como proprietário.

Antes de completar estes 2 anos, se arrendar (mesmo que parcialmente), ceder ou deixar de ocupar o imóvel, deve reembolsar integralmente o abatimento, com os juros legais calculados desde o dia da concessão. A sanção é pesada e retroativa.

Existem válvulas de escape. Uma prorrogação pode ser solicitada, por escrito e de forma fundamentada, ao Diretor da AED. Estão previstas dispensas de ocupação: força maior; doença (atestado médico); venda forçada; expropriação por utilidade pública; morte do cônjuge; divórcio ou dissolução da parceria. É válida uma dispensa de reembolso em caso de transferência profissional involuntária, desde que a ocupação seja retomada no regresso, até totalizar 2 anos.

Após 2 anos de ocupação, fica livre: pode vender, ceder ou arrendar sem consequências para o crédito concedido.

A opinião da agência: leia com atenção o compromisso de ocupação, especialmente em VEFA, onde a contagem decrescente de 4 anos depende da entrega do promotor. Um atraso na obra pode aproximá-lo do prazo final sem que tenha controlo sobre isso: antecipe e documente qualquer causa de força maior. Em caso de dúvida, o reflexo correto é verificar com o notário e a AED antes de assinar.

Bëllegen Akt e as outras alavancas de 2026

O Bëllegen Akt não deve ser lido isoladamente. Articula-se com as outras medidas do pacote «Booster fir de Wunnengsbau»: a isenção de impostos em VEFA (conclusão de 80% no máximo, incidindo os impostos apenas sobre o terreno) e o IVA sobre habitação super-reduzido a 3%.

Combinadas, estas alavancas reduzem significativamente os custos de aquisição de uma residência principal nova. Para compreender a sua articulação, remetemos para as nossas duas análises dedicadas: Booster fir de Wunnengsbau: as 7 medidas para a habitação em 2026 e Comprar em VEFA no Luxemburgo: o guia completo. O nosso guia da fiscalidade imobiliária enquadra o conjunto no contexto fiscal de 2026.

Do ponto de vista legal, o dispositivo baseia-se na lei alterada de 30 de julho de 2002 (medidas fiscais para terrenos para construção e imóveis de habitação) e na lei alterada de 22 de outubro de 2008 (pacto da habitação). A administração competente é a AED.

Como a EIRES o acompanha

O Bëllegen Akt parece simples no papel, um número, uma taxa, mas o seu interesse real depende da sua situação: saldo já utilizado, estatuto de residência, calendário de ocupação, tipo de imóvel. É aqui que a nossa leitura de agência faz sentido.

Acompanhamos primeiros compradores, casais e jovens famílias na aquisição da sua residência principal, articulando o crédito fiscal, a isenção VEFA e o IVA a 3% de acordo com o projeto real. Pode consultar os nossos imóveis para venda ou solicitar uma avaliação confidencial se vender primeiro para comprar.

O ponto de partida é uma conversa, não um formulário. E em cada regra numerada, a verificação final cabe sempre ao seu notário e à AED, antes da assinatura.