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Condizioni contrattuali
Condizioni generali di prestazione di servizi
Le presenti Condizioni Generali di Prestazione («CGP») disciplinano i rapporti tra EIRES Real Estate S.à r.l. e qualsiasi persona fisica o giuridica («il Cliente») che richieda i suoi servizi tramite il sito eires.lu, per telefono, per e-mail o di persona. Sono messe a disposizione del Cliente su eires.lu e gli vengono consegnate con il mandato. Si applicano a una prestazione dal momento in cui il Cliente ha potuto prenderne conoscenza prima di impegnarsi, e al più tardi alla firma del mandato.
Articolo 1: Identificazione del prestatore
EIRES Real Estate S.à r.l., società a responsabilità limitata di diritto lussemburghese, con sede legale in 44, Rue de Hunsdorf, L-7324 Mullendorf, RCS Luxembourg B237302, partita IVA intracomunitaria LU31482128, rappresentata dal suo amministratore Michael Eires. Attività di agente immobiliare esercitata in base all’autorizzazione di stabilimento n. 10107455 / 1 rilasciata dal Ministère de l’Économie (Ministero dell’Economia) del Granducato di Lussemburgo. Contatto: contact@eires.lu, +352 28 13 83-1. Autorità che ha rilasciato l’autorizzazione: Ministère de l’Économie (Ministero dell’Economia), Direction générale PME, simplification administrative, artisanat et commerce, Service des autorisations d’établissement, B.P. 535, L-2937 Lussemburgo.
Articolo 2: Oggetto e ambito di applicazione
Le presenti CGP definiscono le condizioni alle quali EIRES Real Estate fornisce le proprie prestazioni di intermediazione immobiliare: valutazione, consulenza, ricerca, negoziazione, preparazione e accompagnamento della firma del compromesso di vendita, poi accompagnamento fino all’atto notarile. Si applicano a qualsiasi prestazione accessoria (visita, servizio fotografico, diffusione sui portali, messa in contatto con partner finanziari, legali o tecnici). Le condizioni particolari contenute in un mandato firmato prevalgono sulle presenti in caso di contraddizione.
Articolo 3: Descrizione dei servizi
EIRES propone: (i) una valutazione online gratuita e indicativa tramite il modulo di eires.lu; (ii) una valutazione in loco da parte di un consulente, offerta a titolo gratuito, con o senza firma di un mandato; (iii) un mandato di vendita semplice o esclusivo, che formalizza l’incarico di intermediazione e gli onorari; (iv) un mandato di ricerca per gli acquirenti; (v) un accompagnamento nella transazione fino alla firma dell’atto notarile. Le prestazioni digitali (avvisi di immobili, Property Matcher, area VIP) sono descritte su eires.lu e possono evolvere.
Articolo 4: Onorari e modalità di pagamento
Gli onorari di intermediazione sono fissati liberamente tra le parti e formalizzati esclusivamente nel mandato firmato. A titolo indicativo, il tariffario standard di EIRES ammonta, IVA del 17% inclusa, al 3,51% IVA inclusa del prezzo di vendita (3% IVA esclusa) in caso di mandato esclusivo, al 4,68% IVA inclusa (4% IVA esclusa) in caso di mandato semi-esclusivo e al 5,85% IVA inclusa (5% IVA esclusa) in caso di mandato semplice; in locazione, a un mese di canone senza spese più IVA, ossia 1,17 mesi di canone IVA inclusa; in gestione locativa, all’11,70% IVA inclusa (10% IVA esclusa) dei canoni incassati. Per la locazione di un alloggio a uso abitativo, gli onorari sono ripartiti a metà tra locatore e conduttore, conformemente all’articolo 5, paragrafo 1, della legge modificata del 21 settembre 2006 sulla locazione a uso abitativo, e la cauzione non può superare due mesi di canone (stesso articolo, paragrafo 2); per una locazione commerciale o professionale, la ripartizione degli onorari è fissata nel mandato. Salvo clausola contraria espressa del mandato, gli onorari sono dovuti: in caso di vendita, unicamente in caso di effettiva conclusione della vendita, alla firma dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà, e pagati mediante bonifico al più tardi a tale firma, generalmente tramite la contabilità del notaio rogante; in caso di locazione, alla firma del contratto di locazione; in caso di gestione locativa, a ogni canone incassato, dal quale vengono trattenuti. Le fatture sono pagabili al ricevimento, o alla data prevista dal mandato. In caso di mancato pagamento: (i) il Cliente consumatore deve interessi al tasso di interesse legale in vigore in Lussemburgo (3,75% nel 2026) a decorrere da una messa in mora, o di pieno diritto alla scadenza del terzo mese successivo alla prestazione quando la fattura lo indica (legge del 18 aprile 2004, articoli 12 e 13); nessun altro onere gli è richiesto; (ii) il Cliente professionista deve, senza sollecito, dal giorno successivo alla scadenza (in mancanza di scadenza, trenta giorni dopo il ricevimento della fattura), interessi al tasso di interesse legale per i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali (tasso di riferimento della Banca centrale europea aumentato di otto punti percentuali) e un’indennità forfettaria di 40 € per le spese di recupero (legge del 18 aprile 2004, articoli 1, 3 e 5).
Articolo 5: Durata, rinnovo e cessazione del mandato
Il mandato di vendita o di locazione è concluso per la durata indicata nel contratto, generalmente tre mesi. Alla scadenza, si rinnova tacitamente per periodi di tre mesi, salvo disdetta di una delle parti per iscritto (lettera raccomandata o e-mail con ricevuta di ritorno) almeno 15 giorni prima della scadenza; EIRES ricorda la scadenza al Cliente almeno 30 giorni prima. L’eventuale esclusiva non può, rinnovi compresi, superare dodici mesi in totale; oltre tale termine, il mandato prosegue, se non disdetto, come mandato semplice. Il Cliente può porre fine al mandato in qualsiasi momento per iscritto, senza doverne indicare il motivo, con effetto dal ricevimento della sua richiesta. In tal caso gli sono fatturate, dietro giustificativi, solo le spese espressamente elencate nel mandato e sostenute prima della cessazione del mandato, entro il limite ivi indicato; nessun’altra indennità è dovuta. Se, durante il periodo di esclusiva, l’immobile è venduto o locato tramite un terzo, o dal Cliente a una persona che EIRES non gli ha presentato, il Cliente consumatore deve a EIRES l’indennità prevista dal mandato, che non può superare la metà degli onorari che sarebbero stati dovuti; il giudice può ridurla (articolo 1152 del Code civil). Gli onorari dovuti in caso di conclusione con una persona presentata da EIRES sono disciplinati dall’articolo 7.
Articolo 6: Diritto di recesso del consumatore
Quando il mandato è concluso fuori dei locali commerciali (ad esempio presso il domicilio del Cliente) o a distanza (firma elettronica), il Cliente consumatore dispone, ai sensi degli articoli L.222-9 e seguenti del Code de la consommation lussemburghese (Codice del consumo), di un periodo di recesso di 14 giorni di calendario a decorrere dalla firma, senza dover fornire alcuna motivazione né pagare alcuna penale. Il Cliente può esercitare il proprio diritto di recesso notificando la propria decisione all’indirizzo contact@eires.lu o mediante lettera raccomandata all’indirizzo della sede. Il Cliente può utilizzare il modulo tipo riportato di seguito o qualsiasi altra dichiarazione esplicita. Se desidera che EIRES inizi il proprio incarico prima della scadenza del periodo, ne fa espressa richiesta su carta o su un altro supporto durevole e riconosce che perderà il diritto di recesso una volta che l’incarico sarà stato interamente eseguito. L’incarico è interamente eseguito alla firma dell’atto pubblico di vendita o del contratto di locazione concluso grazie a EIRES. Il Cliente può anche recedere online, per tutta la durata del periodo, su eires.lu/it/recesso («Recedi dal contratto qui»); EIRES gli invia immediatamente, per e-mail, una ricevuta che indica il contenuto del recesso e la data e l’ora del suo invio. Poiché gli onorari sono dovuti solo alla conclusione della vendita o alla firma del contratto di locazione, nulla è dovuto se il Cliente recede prima di tale conclusione. Se queste informazioni sul recesso non gli sono state fornite, il periodo è prorogato di dodici mesi (articolo L.222-9 del Code de la consommation).
Modulo tipo di recesso: «Alla cortese attenzione di EIRES Real Estate S.à r.l., 44, Rue de Hunsdorf, L-7324 Mullendorf, contact@eires.lu: con la presente notifico il recesso dal contratto relativo alla seguente prestazione di servizi: [mandato o prestazione], concluso il [data]. Nome e indirizzo del consumatore. Firma (solo in caso di notifica su carta). Data.»
Articolo 7: Obblighi delle parti
EIRES Real Estate si impegna a svolgere il proprio incarico con diligenza, lealtà e in conformità alle regole deontologiche della Fédération Immobilière du Luxembourg (FIL), di cui è membro. È tenuta a un’obbligazione di mezzi e riferisce regolarmente al Cliente sull’avanzamento (visite, riscontri, proposte ricevute). Il Cliente si impegna a fornire informazioni esatte e complete sull’immobile o sulla propria richiesta, a consentire l’accesso all’immobile negli orari concordati e a segnalare qualsiasi cambiamento significativo (locazione in corso o occupante nell’immobile, contenzioso, servitù). Divieto di aggiramento: quando EIRES ha presentato al Cliente, durante la durata del mandato, un acquirente, un conduttore o un venditore la cui identità gli è stata comunicata per iscritto (buono di visita, resoconto o elenco consegnato alla fine del mandato), e il Cliente conclude con tale persona, direttamente o tramite un terzo, la vendita o la locazione dell’immobile interessato durante la durata del mandato o nei 12 mesi successivi alla sua cessazione, gli onorari previsti dal mandato restano dovuti a EIRES, che ha reso possibile tale incontro. Nessuna somma aggiuntiva è dovuta.
Articolo 8: Lotta contro il riciclaggio (LBC-FT)
In qualità di soggetto obbligato ai sensi della legge modificata del 12 novembre 2004 relativa alla lotta contro il riciclaggio e contro il finanziamento del terrorismo, EIRES Real Estate è tenuta ad applicare misure di adeguata verifica per ogni vendita, nonché per le locazioni il cui canone mensile raggiunge 10.000 €: identificazione del committente e del titolare effettivo, verifica dell’origine dei fondi, conservazione dei documenti per 5 anni dopo la fine del rapporto d’affari o dopo la data di un’operazione occasionale, periodo che può essere prorogato di 5 anni al massimo nei casi previsti dall’articolo 3, paragrafo 6, di tale legge. Questi dati sono utilizzati unicamente per prevenire il riciclaggio e il finanziamento del terrorismo. Il Cliente si impegna a collaborare trasmettendo qualsiasi documento richiesto (documento d’identità, prova di residenza, attestazione bancaria, estratto del registro dei titolari effettivi, RBE). In mancanza, EIRES si riserva il diritto di rifiutare o di interrompere la prestazione, senza indennità.
Articolo 9: Responsabilità e assicurazione
EIRES Real Estate è titolare di un’assicurazione di responsabilità civile professionale e di esercizio sottoscritta presso Foyer Assurances S.A. (polizza n. 20519345), che copre l’attività sull’intero territorio del Granducato di Lussemburgo. La responsabilità di EIRES può essere fatta valere solo in ragione di una colpa provata nell’esecuzione del suo incarico di intermediazione, con esclusione di qualsiasi danno indiretto o danno immateriale non consequenziale (perdita di chance, mancato guadagno teorico). EIRES non garantisce la solvibilità dell’acquirente, né i vizi occulti dell’immobile, né l’evoluzione del mercato o della fiscalità successivamente alla conclusione dell’atto. Queste limitazioni non si applicano in caso di dolo o colpa grave di EIRES, né ai danni alla persona.
Articolo 10: Protezione dei dati personali
Il trattamento dei dati personali raccolti nell’ambito delle presenti è disciplinato dall’Informativa sulla privacy di EIRES Real Estate, accessibile da ogni pagina del sito. Il Cliente dispone dei diritti di accesso, rettifica, cancellazione, limitazione, portabilità e opposizione previsti dagli articoli da 15 a 22 del RGPD, che può esercitare tramite /it/privacy/i-miei-dati o all’indirizzo contact@eires.lu.
Articolo 11: Proprietà intellettuale
Le immagini, le fotografie, le descrizioni, le planimetrie, i video, i contenuti editoriali e i documenti prodotti da EIRES Real Estate nell’ambito della sua prestazione restano di sua esclusiva proprietà intellettuale. Il Cliente ne ottiene un diritto d’uso non esclusivo e limitato alla transazione oggetto del mandato. Qualsiasi riutilizzo, diffusione o cessione a un terzo concorrente è vietato senza previa autorizzazione scritta.
Articolo 12: Forza maggiore
Nessuna delle parti può essere ritenuta responsabile di un inadempimento derivante da un caso di forza maggiore ai sensi della giurisprudenza lussemburghese (evento esterno, imprevedibile e irresistibile). Rientrano in particolare in tale nozione: catastrofi naturali, pandemie, decisioni amministrative ostative, guasti gravi delle infrastrutture di telecomunicazione o di energia. L’esecuzione della prestazione è sospesa per la durata dell’evento; oltre i 60 giorni, ciascuna parte può risolvere il mandato di pieno diritto, senza indennità.
Articolo 13: Reclami e mediazione
Qualsiasi reclamo deve essere indirizzato per iscritto a contact@eires.lu. EIRES si impegna a confermarne la ricezione entro 5 giorni lavorativi e a fornire una risposta motivata entro 30 giorni. In mancanza di una soluzione amichevole, il Cliente consumatore può rivolgersi gratuitamente al Service national du Médiateur de la consommation (servizio nazionale del mediatore dei consumatori, mediateurconsommation.public.lu). Se il reclamo non viene risolto, EIRES conferma per iscritto al Cliente i recapiti di tale servizio e precisa se accetta di partecipare. Il Cliente può anche segnalare alla Fédération Immobilière du Luxembourg una violazione del suo codice deontologico (federation-immobiliere.lu/reclamations). Per una controversia transfrontaliera, il Cliente consumatore può ottenere assistenza gratuita dal Centro europeo dei consumatori Lussemburgo (cecluxembourg.lu).
Articolo 14: Legge applicabile e foro competente
Le presenti CGP sono disciplinate dal diritto lussemburghese, fatte salve le disposizioni imperative più protettive della legge del paese di residenza abituale del Cliente consumatore. Per un Cliente professionista, qualsiasi controversia rientra nella competenza esclusiva dei tribunali del circondario (arrondissement) di Lussemburgo. Il Cliente consumatore può adire i giudici del Lussemburgo o quelli del luogo del proprio domicilio; EIRES può convenirlo in giudizio solo davanti ai giudici dello Stato in cui è domiciliato (regolamento (UE) n. 1215/2012, articoli da 17 a 19).
Articolo 15: Evoluzione delle presenti
EIRES Real Estate si riserva il diritto di modificare le presenti CGP per adeguarle a qualsiasi modifica legislativa, regolamentare od operativa. La versione applicabile è quella in vigore alla data di firma del mandato o di fornitura della prestazione. La versione più recente è pubblicata su eires.lu/it/condizioni-generali con indicazione della data di aggiornamento.
Cronologia delle versioni
- v2.5
Interessi di mora distinti tra consumatore e professionista, indennità forfettaria di 40 € riservata al professionista (Art. 4); mandato di vendita o di locazione revocabile in qualsiasi momento per iscritto, esclusiva limitata a dodici mesi rinnovi compresi, nessuna indennità di recesso, dovute solo le spese elencate nel mandato ed entro il limite, indennità di esclusiva limitata alla metà degli onorari (Art. 5); definizione dell’esecuzione completa e recesso online (Art. 6); divieto di aggiramento limitato alle persone indicate per iscritto, senza somme aggiuntive (Art. 7); giudici del domicilio del consumatore per qualsiasi azione contro di lui (Art. 14).
- v2.4
Tariffario indicativo espresso IVA inclusa, ripartizione a metà degli onorari di locazione di un alloggio tra locatore e conduttore e limite della cauzione (Art. 4); condizioni di applicazione delle presenti (preambolo); modulo tipo e condizioni del recesso (Art. 6); appartenenza alla FIL e suo codice deontologico (Art. 7); ambito delle misure LBC-FT e periodi di conservazione (Art. 8); eccezione per dolo, colpa grave e danni alla persona (Art. 9); mediazione, reclamo alla FIL e Centro europeo dei consumatori, al posto della piattaforma europea chiusa nel 2025 (Art. 13); foro del consumatore salvaguardato (Art. 14); autorità che ha rilasciato l’autorizzazione (Art. 1).
- v2.3
Momento in cui sono dovuti gli onorari di locazione (firma del contratto) e di gestione locativa (ogni canone incassato), interessi di mora al tasso di interesse legale (art. 4); durata abituale di tre mesi, distinzione tra disdetta alla scadenza e recesso anticipato dal mandato (art. 5); obbligazione di mezzi e clausola di divieto di aggiramento precisate (art. 7); precisazioni redazionali (artt. 2 e 8); correzione dei riepiloghi delle versioni 2.0 e 2.1 qui sotto.
- v2.2
Valutazione in loco offerta a titolo gratuito, con o senza mandato (Art. 3); tariffario indicativo degli onorari dettagliato per tipo di mandato, per la locazione e per la gestione locativa (Art. 4).
- v2.1
Precisazioni sugli obblighi LBC-FT (art. 8), richiamo dei diritti RGPD, compreso il diritto alla cancellazione, e delle modalità per esercitarli (art. 10), aggiornamento dell’indirizzo di contatto e allineamento con l’informativa sulla privacy.
- v2.0
Rifacimento completo in 15 articoli strutturati, aggiunta del diritto di recesso del consumatore (art. 6), durata e cessazione dei mandati (art. 5), reclami e mediazione dei consumatori (art. 13).
- v1.0
Prima pubblicazione delle Condizioni Generali di Prestazione.