Bëllegen Akt 2026: la guía completa del crédito fiscal

El Bëllegen Akt 2026 es un crédito fiscal que reduce, a menudo hasta anularlos, los impuestos que gravan la escritura notarial al comprar una vivienda destinada a su residencia personal. No se trata de una ayuda en el sentido de una subvención, sino de una aplicación directa sobre los impuestos de registro y transcripción que normalmente debería pagar en la notaría.

Desde el 16 de julio de 2026, el importe en vigor es de 45 000 € por persona física, elevado a este nivel por el paquete «Booster fir de Wunnengsbau». Conviene aclarar un punto desde el principio: la mayoría de las guías en línea, y la propia página de guichet.public.lu, siguen mostrando 40 000 €. Esta cifra está obsoleta. El importe actualizado, el que su notario aplica hoy, es de 45 000 €.

Esta diferencia no es anecdótica. Para una pareja, representa 10 000 € de capacidad de aplicación adicional (2 × 5 000 €). A continuación, detallamos el mecanismo, las condiciones exactas, los inmuebles que pueden acogerse, los cálculos concretos y la norma de ocupación de dos años, que es el punto más delicado y el que peor se trata en otras fuentes.

¿Qué es el Bëllegen Akt?

El Bëllegen Akt es un crédito fiscal sobre las escrituras notariales. Se aplica a los impuestos devengados en la adquisición de un inmueble destinado a su residencia principal, personal y efectiva.

En la práctica, la compra de una vivienda en Luxemburgo está sujeta a dos impuestos, calculados sobre el precio: un 6 % de impuesto de registro y un 1 % de impuesto de transcripción, lo que supone un total del 7 %. El crédito sirve para anular este 7 % hasta el límite de su saldo disponible.

Una aclaración útil: incluso cuando el crédito cubre la totalidad de los impuestos, la Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) percibe un mínimo de 100 €. Por lo tanto, nunca firmará una escritura con cero euros de impuestos, pero el ahorro sigue siendo considerable.

45 000 € por persona en 2026: el importe actualizado

El crédito es individual y acumulable de por vida. Cada persona física dispone de una cuantía que puede utilizar de una sola vez o a lo largo de varias adquisiciones, hasta que se agote.

El historial del importe explica la confusión actual:

• 20 000 €: importe base permanente, pilar del sistema.
• 30 000 €: aumento temporal para las escrituras firmadas entre el 7 de marzo y el 16 de mayo de 2023.
• 40 000 €: aumento, primero temporal para las escrituras del 1 de enero de 2024 al 30 de junio de 2025, y luego consolidado como permanente en este nivel por la ley del 3 de julio de 2025; el importe se mantuvo en 40 000 € hasta el 15 de julio de 2026.
• 45 000 €: importe en vigor desde el 16 de julio de 2026, a través del paquete «Booster fir de Wunnengsbau».

Es este último escalón el que la mayoría de los contenidos en línea aún no han incorporado. Las fuentes oficiales siguen siendo la referencia en materia de derecho (guichet.public.lu, la AED, Legilux), pero en lo que respecta a la cifra precisa, muestran un retraso en su actualización: compruebe siempre la fecha de actualización.

Al estar el crédito vinculado a la persona, una pareja que compra conjuntamente acumula las dos cuantías: 2 × 45 000 = 90 000 €. Dos compradores, dos límites distintos, sumados en la misma escritura.

¿Hasta qué precio se puede comprar sin pagar impuestos?

Dado que los impuestos representan el 7 % del precio, podemos calcular el umbral a partir del cual el crédito ya no es suficiente para absorberlos en su totalidad.

Para una sola persona que disponga de 45 000 €: el 7 % de 640 000 € = 44 800 €. Por lo tanto, un comprador único cubre la totalidad de los impuestos hasta un precio de aproximadamente 640 000 €. Por encima de esa cantidad, paga el 7 % sobre la fracción excedente.

Para una pareja que disponga de 90 000 € acumulados: el 7 % de 1 280 000 € = 89 600 €. La pareja cubre la totalidad de los impuestos hasta un precio de aproximadamente 1 280 000 €.

Tres ejemplos concretos, a título ilustrativo, que superan los umbrales oficiales de la ficha, sin olvidar el mínimo de 100 € que siempre percibe la AED:

• Un estudio de 350 000 € (comprador único): impuestos de 24 500 €, totalmente absorbidos; queda un crédito de unos 20 500 € para una futura compra (sin contar el mínimo de 100 € que siempre percibe la AED).
• Un apartamento de 640 000 €: impuestos de 44 800 €, absorbidos; cuantía casi agotada.
• Una casa de 1 000 000 € (pareja): impuestos de 70 000 €, totalmente absorbidos; queda un crédito acumulado de unos 20 000 € (sin contar el mínimo de 100 € que siempre percibe la AED).

Nuestra interpretación: estos umbrales son órdenes de magnitud, no garantías. En el momento de la firma, pida a su notario que le confirme el saldo exacto disponible para cada comprador, ya que una adquisición anterior puede haber consumido una parte.

Requisitos para beneficiarse

El requisito principal es que el inmueble se destine a la residencia principal, personal y efectiva del comprador. El inmueble no es una inversión: debe vivir en él.

El abanico de posibles beneficiarios es amplio:

• Residentes luxemburgueses, inscritos en el registro de población.
• No residentes que se comprometan a establecerse en el inmueble.
• Habitantes del Espacio Económico Europeo (EEE), asimilados a los residentes: el beneficio es automático, sin adelanto de gastos, si se solicita en el momento de la firma.
• Nacionales de terceros países, previa presentación de un certificado de residencia.

Este punto merece ser destacado para los trabajadores transfronterizos belgas, franceses o alemanes, a menudo mal informados: en virtud de su pertenencia al EEE, la aplicación es automática, sin necesidad de desembolsar ningún adelanto, siempre que se solicite en la escritura.

Otra ventaja que rara vez se destaca: no hay condiciones de patrimonio, renta, valor del inmueble ni renta catastral. El sistema está reservado a las personas físicas, por lo que las sociedades quedan excluidas.

¿Qué inmuebles pueden acogerse (y cuáles no)?

Pueden acogerse:

• una vivienda existente para uso como residencia principal;
• un terreno edificable en zona residencial;
• un inmueble en construcción, incluida la compra en régimen de VEFA;
• los anexos (garaje, jardín) contiguos o cercanos.

Para un terreno edificable o un inmueble en construcción, el plazo de ocupación se amplía a 4 años en lugar de 2, lo cual es lógico, dado el tiempo necesario para construir.

Quedan excluidos:

• las segundas residencias y casas de fin de semana;
• los inmuebles destinados al alquiler o a uso comercial;
• las adquisiciones por donación o sucesión.

Cómo beneficiarse: el papel del notario

No tiene que realizar ningún trámite previo con la administración. El crédito es solicitado por el notario en el momento de otorgar la escritura.

La escritura incluye su solicitud y sus compromisos: ocupar personalmente el inmueble en los plazos establecidos, no cambiar su uso, reembolsar la bonificación en caso de incumplimiento y declarar a la AED cualquier cesión o cambio de uso en un plazo de 3 meses.

Para los residentes del EEE, la aplicación es automática siempre que se solicite en el momento de la firma. El saldo de crédito restante puede consultarse en cualquier momento en línea en MyGuichet.lu, a través del servicio «Crédit d'impôt sur les actes notariés». Es prudente verificarlo antes de cualquier nueva adquisición.

Ocupación y restitución: la norma de los 2 años

Este es el punto más delicado y el que, según nuestra experiencia, se malinterpreta con más frecuencia.

Debe ocupar el inmueble de forma efectiva y personal: en un plazo de 2 años desde la fecha de la escritura en el caso general, o en un plazo de 4 años si se trata de un terreno edificable o un inmueble en construcción. Y debe ocuparlo durante 2 años ininterrumpidos como propietario.

Antes de que se cumplan estos 2 años, si alquila (incluso parcialmente), cede o deja de ocupar el inmueble, deberá reembolsar íntegramente la bonificación, con los intereses legales calculados desde el día de su concesión. La sanción es severa y retroactiva.

Existen válvulas de escape. Se puede solicitar una prórroga, por escrito y de forma motivada, al director de la AED. Están previstas exenciones de ocupación: fuerza mayor; enfermedad (con certificado médico); venta forzosa; expropiación por causa de utilidad pública; fallecimiento del cónyuge; divorcio o disolución de la unión de hecho. Se contempla una exención de reembolso en caso de traslado profesional involuntario, con la condición de reanudar la ocupación al regresar, hasta completar un total de 2 años.

Transcurridos 2 años de ocupación, usted es libre: puede vender, ceder o alquilar sin que ello afecte al crédito concedido.

La opinión de la agencia: haga que revisen detenidamente el compromiso de ocupación, especialmente en el caso de la VEFA, donde la cuenta atrás de 4 años depende de la entrega por parte del promotor. Un retraso en la obra puede acercarle al vencimiento del plazo sin que usted pueda controlarlo: anticípese y documente cualquier causa de fuerza mayor. En caso de duda, lo más prudente es consultarlo con el notario y la AED antes de firmar.

El Bëllegen Akt y las otras medidas de 2026

El Bëllegen Akt no debe interpretarse de forma aislada. Se articula con las otras medidas del paquete «Booster fir de Wunnengsbau»: la exención de impuestos en la VEFA (con un grado de finalización máximo del 80 %, en cuyo caso los impuestos solo se aplican al terreno) y el IVA superreducido del 3 % para la vivienda.

Combinadas, estas medidas reducen considerablemente los gastos de adquisición de una residencia principal nueva. Para entender cómo encajan, le remitimos a nuestros dos análisis específicos: Booster fir de Wunnengsbau: las 7 medidas para la vivienda de 2026 y Comprar sobre plano (VEFA) en Luxemburgo: la guía completa. Nuestra guía de la fiscalidad inmobiliaria sitúa el conjunto en el contexto fiscal de 2026.

Desde el punto de vista legal, el sistema se basa en la ley modificada del 30 de julio de 2002 (medidas fiscales para terrenos edificables e inmuebles de vivienda) y la ley modificada del 22 de octubre de 2008 (pacto por la vivienda). La administración competente es la AED.

Cómo le ayuda EIRES

El Bëllegen Akt parece sencillo sobre el papel, una cifra, un tipo impositivo, pero su interés real depende de su situación: saldo ya utilizado, estatus de residencia, calendario de ocupación, tipo de inmueble. Es aquí donde nuestra interpretación como agencia cobra sentido.

Ayudamos a compradores de primera vivienda, parejas y familias jóvenes en la adquisición de su residencia principal, articulando el crédito fiscal, la exención de la VEFA y el IVA al 3 % según el proyecto real. Puede consultar nuestros inmuebles en venta o solicitar una valoración confidencial si primero necesita vender para volver a comprar.

El punto de partida es una conversación, no un formulario. Y para cada norma numérica, la verificación final corresponde siempre a su notario y a la AED, antes de la firma.