Выбор агентства недвижимости в Люксембурге: критерии, которые действительно важны

Ограниченный рынок, где агентство имеет решающее значение

В Люксембурге проживает около 670 000 человек, а жилой фонд ограничен из-за дефицита земельных участков. На таком узком рынке выбор агентства часто имеет большее значение, чем на крупном национальном рынке: число платежеспособных и квалифицированных покупателей для конкретного объекта конечно, и значительная часть сделок, особенно в премиум-сегменте, заключается вне публичных порталов. Агентство с хорошей репутацией знает, где искать таких покупателей; агентство с плохой репутацией ждет, пока они наткнутся на объявление.

Простой, полуэксклюзивный или эксклюзивный мандат: что это меняет на самом деле

Тип мандата напрямую определяет объем инвестиций, которые агентство готово вложить в ваш объект. При простом мандате несколько агентств занимаются продажей одного и того же объекта параллельно, комиссионные обычно составляют около 5% без НДС от цены продажи, но ни одно агентство не заинтересовано вкладывать максимум усилий в подготовку качественного портфолио, поскольку сделка может быть заключена через конкурента. При полуэксклюзивном мандате продажей занимается ограниченное число партнерских агентств, а комиссионные снижаются примерно до 4% без НДС. При эксклюзивном мандате одно контактное лицо берет на себя все маркетинговые усилия: профессиональную фотосъемку, подготовку портфолио, целевое распространение, отбор покупателей, при этом комиссионные снижаются до 3% без НДС. Вопреки распространенному мнению, эксклюзивность выгодна в первую очередь продавцу: единственный ответственный представитель обычно продает быстрее и по лучшей чистой цене, чем при разрозненном продвижении.

Признаки серьезного агентства

Четыре конкретных элемента позволяют оценить агентство перед подписанием договора. Во-первых, прозрачность комиссионных: письменный мандат, в котором четко прописана ставка, без серых зон и скрытых платежей, обнаруживающихся в процессе. Во-вторых, проверка финансирования: серьезное агентство проверяет покупательную способность до организации просмотра, а не после, это позволяет избежать «просмотров из любопытства» и срыва сделок из-за отсутствия финансирования. Далее, сеть внерыночных контактов: доступ к объектам, которые никогда не появляются на порталах, или к покупателям, которые ищут вне публичных каналов, напрямую зависит от репутации и опыта агентства на рынке. Наконец, институциональное присутствие: активное членство в Федерации недвижимости Люксембурга (Fédération Immobilière du Luxembourg, FIL), проверяемые отзывы клиентов, все это свидетельствует о профессионализме, который трудно подделать.

Бутиковое агентство или сеть: две модели, а не иерархия

Крупная национальная или международная сеть предлагает широкую узнаваемость бренда и большой объем объектов в каталоге. Бутиковое агентство предлагает иную модель: единственного и постоянного представителя от первой встречи до подписания договора, глубокое знание районов, которые оно действительно обслуживает, и персонализированное сопровождение, что часто является решающим фактором для иностранных клиентов или для нестандартных объектов. Ни одна из моделей не является абсолютно лучшей; правильный выбор зависит от вашего объекта, сроков и ваших ожиданий от сопровождения.

Наш подход в EIRES Real Estate

EIRES Real Estate с 2019 года работает по модели бутикового агентства: письменный мандат и публичные комиссионные (3% при эксклюзивном, 4% при полуэксклюзивном, 5% при простом), систематическая проверка финансирования (85% наших продаж получают подтвержденное банковское финансирование до подписания предварительного договора) и доступ к портфелю внерыночных объектов, сформированному в ходе работы. Мы возглавляем Федерацию недвижимости Люксембурга, имеем четыре награды Luxury Lifestyle Awards и рейтинг 4,9/5 на основе 110 проверенных отзывов в Google. Сопровождение осуществляется на французском, английском, немецком, люксембургском и португальском языках.

С чего начать

Отправной точкой никогда не является немедленное подписание договора, а беседа: ваш проект, ваши сроки, первичная оценка стоимости вашего объекта на текущем рынке. Мы можем встретиться у вас, на объекте или по видеосвязи, мы никогда не настаиваем на встрече в агентстве.